아파트 담보 대출 알아본 후기

출처 : 우리은행 홈페이지

아파트 담보 대출 알아본 후기

 

안녕하세요. 담꾸입니다. 

작년 낙찰받은 아파트의 월세 계약을 맞추었고, 임차인 전입 전에 대출을 알아보고자 했습니다. 

잔금은 우선 이율이 더 저렴하고 신청이 쉬운 교원공제 대출을 활용했는데 다음 세가지 이유로 아파트 담보대출로 갈아타고 싶었습니다.

 

①최대한의 레버리지 활용

②빠른 시드머니 확보

③더 낮은 금리 활용

 

아파트 담보대출을 통해 가능한 레버리지를 최대한 일으키고 교원공제는 만약의 상황에 사용할 수 있는 가용자금으로 두는 것이 더 좋다고 판단했습니다. 또한, 교원공제 대출은 일종의 신용대출이기에 금리가 낮은 편이 아닙니다. 상환기간이 최장 10년이라 매달 갚아야할 원금과 이자 금액이 커서 시드머니를 확보하기가 힘든 것도 단점이었습니다.

 

그런데 대출을 알아보다 보니 우선 1금융권 은행에서 알아본 대출은 조건이 까다로웠습니다. 

무조건 생활안정자금 명목으로 대출을 일으켜야 해서 대출을 일으키면 대출금을 상환할 때까지 다른 주택을 구입해서는 안되는 약정을 해야했습니다. 

 

비규제지역으로 규제가 풀려서 대출이 무조건 60% 나온다고 생각했던 제 생각이 실수였던 것입니다. 그리고 실제로는 60%도 나오지 않는 경우가 많았습니다. 아래는 최근 상담을 통한 은행별 대출가능 금액과 금리입니다. 

 

아파트 담보 대출 알아본 후기(시중은행)

(1) 인터넷 은행

-카카오뱅크 : 수도권만 대출가능

-K뱅크 : 실거주할 경우만 대출가능 

 

(2) 농협 

-대출가능액 : 최대 7500만원 이내에서 DSR적용

-금리 : 우대적용시 4.55~4.56% 40년 원리금 균등상환(5년 고정 후 변동 6개월)

-우대금리 : 급여(0.3%), 카드(0.3%), 공과금 자동이체(0.1%), 청약(0.1%)

-1년 거치 가능 / 3년 이후 중도상환수수료 없음

-약정 : 대출 가지고 있는 동안 주택 추가 매수 안됨

 

(3) 국민은행

-대출가능액 : 최대 8470만원 

-금리 : 우대적용시 4.22% (5년 고정)

-우대금리 : 급여(0.3%), 카드(0.3%), 공과금 자동이체(0.1%), 뱅킹(0.1%), 적금가입(0.1%)

-거치 안됨 / 3년 이후 중도상환수수료 없음(3년 이전에는 1.4%)

-약정 : 대출 가지고 있는 동안 주택 추가 매수 안됨

 

(4) 우리은행

-대출가능액 : 최대 1억 350만원

-금리 : 우대적용시 3.98% (5년 고정 후 5년 고정)

-우대금리 : 급여(0.2%), 카드(0.2%), 공과금 자동이체(0.1%), 청약(0.1%), 적금가입(0.1%), 뱅킹(0.1%)

-거치 안됨 / 3년 이후 10%까지 면제

-약정 : 대출 가지고 있는 동안 주택 추가 매수 안됨

 

 

아파트 담보대출 알아본 후기(대출상담사)

금리가 저렴했던 인터넷 은행 K뱅크 같은 경우 실거주할 주택구입자금으로만 대출이 가능했습니다. 시중은행에서는 우리은행이 대출가능액과 금리가 가장 좋은 조건이었지만 문제는 약정이었습니다. 모든 은행이 생활안정자금으로 대출을 일으켜야 하고 이후 주택 추가 매수를 할 수 없다는 것입니다.

다른 방법을 찾아보던 차에 낙찰 당시 법원 앞에서 받았던 대출상담사 명함이 떠올랐고 연락을 해보았습니다. 

 

(1) 대출상담사 정○○

-경락잔금대출을 일으켜야 하는데 잔금을 치르고 3개월 이내여야 가능하다고 했습니다. 기간이 지나버려 힘들다는 얘기를 들었습니다. 잔금 치르고 3개월 이내 대출을 일으킬 수 있다는 사실을 알았습니다.  

 

(2) 대출상담사 남○○

-삼성화재 경락잔금대출 : 60% 대출하고 방1개에 2800만원 방공제(3개 8400만원) 총 한도는 2400만원 가능.

-나중에 다른 낙찰을 받고 잔금을 치를 때 같이 대출을 실행할 수 있다고 합니다. 

-이율 4.8%, 중도상환수수료 0.75%  

 

(3) 대출상담사 이○○

-삼성화재 융자센터 상담사분께서 친절하게 상담해 주셔서 원하는 답을 거의 들을 수 있었습니다. 

-기본적으로 은행에서 말한 것처럼 내 소유의 아파트를 가지고 대출을 받은 이후에는 다른 아파트를 구입하면 안 된다고 했습니다. 미리 뺀다는 표현을 사용하셨는데 B라는 주택을 구입하기 위해 A라는 주택의 담보대출을 미리 받을 수 없다는 의미입니다. 

 

-단, B라는 주택을 구입하기 위해서 자금이 부족한 경우에는 A하고 B를 동시에 실행하는 것은 가능하다고 합니다. 금융권 회사마다 해석이 달라지기는 하지만 제재대상이 아니라고 하네요. 

 이런 경우 A주택의 60%, 구입하는 B주택의 60%를 대출이 가능하고 이때 두 대출금의 합이 B주택 매매가의 총액을 넘을 수는 없습니다. 

 

-다만 세입자가 있는 경우 보증금은 얼마이고, 방 개수는 얼마이고, 시세가 얼마이고 등 전후사정을 따져봐야 하는데, 실질적으로 세입자가 있으면 한도가 적어서 대출이 어렵습니다. 

예를 들자면 시세 1.7억의 60%면 1억200에 방공제 2800만원*3개를 8400만원을 제하면 대출할 수 있는 금액이 거의 2천만원도 안된다는 뜻이고, 현재 최소 대출금액이 3천만원이라서 대출도 안된다고 합니다. 

 

방공제는 일반적으로 방1개당 지방은 2500만원, 광역시는 2800만원 방공제(*방개수)를 하는데, 대출가능금액에서 보증금이랑 방공제를 비교해서 높은 가격을 빼버립니다. 이것은 혹시나 월세를 전세로 전환했을 때 금융회사 입장에서 파악할 수 없는 현실이기에 방공제를 미리 한다고 생각하면 됩니다. 

 

방 공제(방 빼기) 의미, 주택임대차 최우선변제금

 

-만약 보증금이 적은 월세의 경우 세입자에게 양해를 구해서 살고 있더라도 전입신고를 잠시만 빼거나, 조금 늦게 해주기를 요청하면 60%가능하다는 의미입니다. 부동산을 잘 모르시면 불안해하며 거부할 수도 있지만 소액임차인의 경우 모두 보장을 받을 수 있으므로 방법 중에 하나라고 했습니다. 

 

-앞선 상담사 분과 동일하게 잔금을 치르고 3개월이 안 넘은 경우에는 대출이 가능했었다고 합니다. 

 

-현재 대출금리는 4프로 중반(5년 고정 후 6개월마다 변동). A주택을 기준으로 하는 가계 자금은 금리가 0.2%정도 더 비싸기는 하다고 합니다.  

-대출 상환기간은 10년부터 최대 40년까지 선택가능하며, 거치는 1년까지 가능하다고 합니다. 

 

조금 더 빨리 대출을 알아봤다면 가능했을 수도 있었겠네요. 하지만 방법은 있었습니다. 전입 전에 다른 매매나 낙찰을 알아보거나 세입자에게 양해를 구하는 방법도 있습니다. 일단은 현상태를 유지하다가 매매나 낙찰을 알아보고 대출을 동시 실행하는 것이 좋겠다는 결론이 났습니다. 

 

이상 아파트 담보대출 알아본 후기였습니다.