주택임대사업자와 미등록임대사업자 차이점(세무서, 지자체 등록)

안녕하세요. 담꾸입니다. 

이번에 5월 종합소득세 신고에 관한 안내 문자를 받고 임대사업자 등록을 반드시 해야하는지? 구청등록과 세무서등록의 차이는 무엇인지에 대한 내용을 여기저기 알아보았습니다. 여러가지 블로그와 기사, 책을 통해 알아본 내용을 정리하고자 합니다. 

 

임대사업자의 3가지 구분

우선 주택을 임대하고 월세 등을 받으면 세무서에 '신고'를 해야 합니다.

세무서 신고에 대해서 이해하기 위해 임대사업자를 3가지로 구분할 수 있습니다.

 

1. 일반임대사업자(=비주택임대사업자) 

 : 상가, 지식산업센터, 업무용 오피스텔을 임대하는 사업자

 

 -> 일반임대사업자는 보통 비주거용부동산을 임대하는 임대인이 등록을 하는 사업자입니다. 임대료의 10% 부가세가 발생이 되고 부동산 매입 등에 지출된 비용이 있는 경우 매입 부가세 10%에 대해 매입세액 공제도 가능한 부가가치세 과세대상 사업자입니다. 

 

2. 주택임대사업자

 : 관할 지자체에 주택임대사업자 등록을 한 후, 아파트, 다세대, 연립, 주거용 오피스텔을 임대하는 사업자

 

3. 미등록임대사업자

 : 관할 지자체에 주택임대사업자 등록을 하지 않고, 아파트, 다세대, 연립, 주거용 오피스텔을 임대하는 사업자

 

 

주택임대사업자의 2가지 구분

위에서 말한 주택임대사업자와 미등록임대사업자의 차이는 관할 지자체에 임대사업 등록을 했느냐? 안했는냐로 나뉠 수 있는 것입니다.

주택임대사업자 등록은 '관할 지자체 등록'과 '세무서 등록'으로 구분되고, 

관할 지자체에 주택임대사업자 등록은 선택사항이지만 세무서에 주택임대사업자 등록은 필수라는 것입니다. 

만약 과세대상에 해당이 되는 경우에는 세무서에 사업자등록이 필수인데, 임대사업자등록을 하지 않는 경우 임대수입금액의 0.2% 가산세가 발생하게 됩니다. 만약 분리과세를 하는 2천만원 이하의 월세 수입이 있다면 가산세로 4만원을 납부해야 하는 것입니다. 

 

* 관할 지자체 임대사업자 등록은 선택사항이므로, 선택 시 취득세, 재산세 감면, 임대소득세 감면 등 혜택이 있는 대신 임대기간 중 매각 제한, 임대료 5%이상 증액 불가 등의 조건이 있습니다. 

* 세무서 임대사업자 등록은 의무사항이므로, 등록시 혜택은 없고 미등록시 가산세라는 제재 사항만 있습니다. 

 

 

 

 

주택임대소득은 연 매출(월세와 간주임대료)에 대한 소득세를 다음해 5월 신고 납부해야 합니다. 간주임대료란 보증금에 대한 월세 상당액을 뜻합니다. 보증금에서 3억원을 뺀 금액의 60%에 연 이자율(1.2%)을 곱해 계산합니다.  

간주임대료 의미와 계산법

 

 

주택임대소득의 주택 수는 인별 계산을 원칙으로 하지만 부부는 합산해 계산합니다. 주택 소유자가 여러 명일 땐 지분이 큰 자의 소유로 보고 만약 지분이 똑같다면 각각 소유한 것으로 하되, 합의를 통해 한 명을 해당주택 임대수입의 귀속자로 정할 수 있습니다. 즉, 부부공동 명의라면 남편이나 아내 중 1명으로 임대수입의 귀속자를 정할 수 있는 것입니다.  

 

 

주택임대소득의 주택 수에 따른 과세 대상은 위 표와 같습니다.

주택 수에 따라 신고 대상을 다르게 적용하는데  주택이 한 채인데 기준시가 9억원 초과이거나 해외주택 임대는 가격과 무관하게 신고 대상이 됩니다. 2주택자라면 월세가 신고 대상이며, 3주택 이상자이면 월세와 간주임대료가 신고 대상이 됩니다. 간주임대료의 주택 수를 계산할 때 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 제외됩니다. 

 

주택임대소득의 대상, 계산 방법(분리과세 계산 방법)

 

 

인별로 연 매출이 2000만 원 이하면 분리과세와 종합과세 중에서 선택해 신고할 수 있습니다. 부부가 각각 2000만원 이하로 매출이 있다면 각각 분리과세를 할 수 있는 것입니다. 분리과세는 다른 소득과 합산하지 안하고 14%로 계산합니다. 종합과세의 경우는 이자, 배당, 사업, 근로, 기타소득 등을 모두 합해 과세표준에 따라 6~45% 차등 적용합니다. 

 

분리과세로 신고하게 되면 연 매출에서 필요경비와 기본공제를 뺸 금액의 15.4%(지방세 포함)를 냅니다. 임대등록 등 요건을 충족하면 연 매출의 60%(미충족 50%)를 필요경비로 공제할 수 있습니다. 다른 소득이 많다면 분리과세로 신고하는 것이 유리합니다. 

 

 

결론

2023년 종합소득세 신고액

2023년 당시 우리 가정은 2주택자로 월세 소득이 있었습니다. 

730,000원*5개월 = 3,650,000원

미등록임대주택 경비율 : 50%(=1,825,000원)

세율(지방세 포함) : 15.4%

1,825,000원*15.4% = 281,050원

약 28만원을 종합소득세 신고를 했어야 했는데 빼먹은 것 같네요;; 아마도 세무서에 등록도 하지 않아서 가산세도 나올 것입니다. 7300원이네요. 종합소득신고를 하지 않으면 어떻게 될지 알아봐야겠네요..

 

 

2024년 종합소득세 신고액(예상)

현재 우리 가정은 3주택자로 월세 소득이 있습니다. 간주임대료는 3억이 넘지 않아 해당사항이 없고 남편인 저에게 월세 소득이 매달 73만원으로 12개월을 신고해야 합니다. 

730,000원*12개월 = 8,760,000원

미등록임대주택 경비율 : 50%(=4,380,000원)

세율(지방세 포함) : 15.4%

4,380,000원*15.4% = 674,520원

 

아내는 6월부터 월세 소득이 있습니다. 

570,000*6개월 = 3,420,000원

미등록임대주택 경비율 : 50%(=1,710,000원)

세율(지방세 포함) : 15.4%

1,710,000원*15.4% = 263,340원

 

 

이상 주택임대사업자와 미등록임대사업자 차이점(세무서, 지자체 등록)이었습니다. 얼른 종합소득신고를 하지 않으면 어떻게 될지 알아봐야겠네요..