[임장보고서] 광주 지역 소액 경매 물건 임장

안녕하세요. 담꾸입니다.
이번 2월에는 타지역 임장을 가는 대신 광주 지역의 소액경매 물건 임장을 다녀왔습니다.

임장 개요

임장 지역 : 광주광역시 일대
임장 시기 : 2023년 2월
임장 루트 : 광산구 → 북구 → 서구
임장 목표 : 월세를 맞출 수 있는 공시지가 1억 이하 경매 물건 알아보기

월세 100만 원 만들기

작년부터 결국 투자의 본질은 ‘싸게 사서 비싸게 파는 것’이라는 결론을 내리고 일반 매매보다 경매에 관심을 두기 시작했고, 작년 겨울 첫 입찰에 첫 낙찰의 기쁨을 느끼기도 했습니다. (현재는 명도 과정 중입니다)

그러한 과정에 아내가 투자금(세금, 중개비, 인테리어비 등)만 들어가는 현실에 의구심을 갖기 시작했고, 하락장에서 버티기 위해서는 작게나마 현금 흐름을 만드는 것이 투자 체력을 키울 수 있을 거라는 생각에 올해 목표를 ‘월세 100만 원 만들기’로 정했습니다.

사실 지금처럼 금리가 높은 상황에서 투자금을 최대한 적게 하면서 월세로 수익률을 낼 수 있는 물건이 많지는 않더군요. 아무리 경매로 싸게 낙찰을 받는다고 해도 쉽지 않아 보였습니다. 그래도 일단 경험이 중요하다는 생각에 손품을 팔고 이후 현장에 다녀왔습니다.

수익률 분석 및 손품 팔기

우선 엑셀로 간단히 '수익률 분석표'를 만들어서, 어느 금액에 낙찰을 받으면 어느 정도의 수익이 나올지 대략의 수익률을 계산해보았습니다. 전세로 내주면 무피 또는 플피 투자까지 가능해 조금 더 공격적으로 입찰가를 쓸 수 있을 것이지만, 역시나 월세로 계산하니 낙찰이 쉬워 보이지 않습니다.
그다음 해당 물건의 실거래가(매매, 전세, 월세)와 매도호가(매매, 전세, 월세)를 보았습니다.
어느 정도 시세를 파악한 후 현장을 출발했습니다.

우선 내가 사는 지역부터!

제가 사는 지역 위주로 생각하는 이유는 우선 가까워야 법원이나 임장 가기도 편하지만, 셀프 인테리어를 하기 위해서입니다. 조금이라도 비용을 최소화하고 수익률을 올리기 위해서는 가능한 한 직접 할 수 있는 부분은 직접 해야겠다고 판단했습니다. 셀프 인테리어 경험이 전혀 없는 직장인 투자자로서 거리가 멀면 어쩔 수 없이 돈으로 때울 수밖에 없더군요. 가까운 지역 물건으로 시행착오를 거치고 나서 그다음 먼 지역도 주말을 이용해 도전해볼 생각입니다.

현장 둘러보기

제가 본 물건들입니다. 소형평형 위주의 복도식 물건이 대부분이었습니다. 계단식 아파트도 있었지만, 그런 경우 그 지역 내에서도 중심부에서 좀 떨어진 느낌이었습니다.

 

복도식이라도 어떤 단지는 1층 입구에서부터 담배 냄새가 나고 열악해 보이는 단지도 있지만, 세대 출입 관리가 되는 단지도 있더군요.

 

지하 주차장이 있는 단지도 있고, 없는 단지도 있었고요.

 

주변 환경이 유흥가가 많은 지역도 있고, 조금 더 안정적인 단지도 있었습니다.

 

우편함에 우편물도 확인하고 관리비 미납 여부도 확인하고 문에 붙어 있는 단수 조치 경고문도 보았습니다.

 

각각 매물마다 이러한 몇몇 분위기를 보고 나면 명도가 쉬울지, 어려울지 느낌이 오기도 합니다.

출구 전략

이 물건 매도가 잘 될 수 있을까?

‘선당후곰’ 일단 당첨부터 되고 고민하라는 뜻이지만, 고수들이 항상 강조하는 것이 출구전략이죠. 저도 아직 낙찰을 받지도 않았으면서도 늘 고민이 되는 지점입니다.
공시가 1억 미만 짜리 복도식에 쾌적성이 떨어지는 이 단지를 2년 뒤, 4년 뒤에 내가 원할 때 받아주는 사람이 있을까? 나중에 팔지도 못하는 애물단지가 되지 않을까?

 

예전에 아내와 첫 임장을 다닐 때, 우리는 적어도 내가 살고 싶은 집에 투자하자며 의견을 나누기도 했거든요. 이 부분은 아직도 고민이 되는 부분입니다. 혹시 비슷한 고민을 했던 투자 선배님들이 있다면 조언해주시면 감사하겠습니다^^;


이런 여러 가지 요인을 참작하고 입찰가를 산정해 봐야겠습니다.
그리고 아내와 최종 입찰을 할지, 안 할지
입찰한다면 어떤 물건에 입찰할지,
입찰가를 얼마로 할지
협의 후 입찰하고 그 결과는 또 후기로 남겨보겠습니다.^^

이상 광주 경매물건 임장 후기였습니다.