[임장보고서] 광주 지역 소액 경매 물건 임장

안녕하세요. 담꾸입니다.
작년 말 낙찰받은 아파트의 명도 후 지난 3주간 인테리어를 하느라 너무 정신없이 보냈습니다. 화장실, 싱크대, 도배, 장판  등은 인테리어 업체에 맡겼고, 나머지 조명, 필름작업(몰딩, 문, 문틀 현관 등), 베란다 페인트, 부품 교체(콘센트, 스위치, 건조대, 인터폰 등)같이 직접 할 수 있는 부분은 셀프로 해보는 무모한 도전(?)을 실천했습니다. 자세한 후기는 천천히 포스팅하도록 하겠습니다.  타이트한 일정으로 인해 이번 3월에도 광주 지역의 소액경매 물건 임장을 다녀왔습니다.

임장 개요

임장 지역 : 광주광역시 광산구 일대
임장 시기 : 2023년 3월
임장 루트 : 광산구
임장 목표 : 월세를 맞출 수 있는 공시지가 1억 이하 경매 물건 알아보기

달라진 분위기의 경매 법정

올해 현금 흐름을 만들어보자는 의미에서 목표를 ‘월세 100만 원 만들기’로 정했습니다. 지난 2달 간 열심히 월세 수익률을 분석하여 입찰을 했지만, 낙찰을 받지 못했습니다. 

'아니! 이 가격이면 그냥 매매를 하지 왜 경매를!?'

이라는 생각으로 법정을 나서는 때가 많았고 경매 분위기가 많이 뜨거워지는 것을 몸소 실천했습니다. 

 

제가 입찰한 물건들은 특히나 공시지가 1억미만의 몸집이 작은 매물이라서 그런지 더욱 입찰이 많이 몰렸습니다. 아래는 하루에 동시에 진행된 2개의 물건입니다. 저는 2개 모두 입찰을 했는데 결과는 모두 패찰이었습니다. 응찰이 15~18명이고 낙찰가가 감정가의 91%에 달했습니다. 가격 조정이 가능하다면 급매로 매매할 수 있는 가격입니다. 저로서는 내부 상태도 보지 않고 명도의 수고로움과 비용을 고려하면 참 높은 가격이지 않나 생각합니다. 

 

손품 개요

목련마을 ○○주공아파트 21층

감정가/최저가 : 1.8억 / 1.26억

 

이번 경매 물건도 소형평형의 복도식 아파트였습니다. 인근에 광주에서 가장 거주환경이 좋다는 수완지구 생활권에 인접해 있고, 상가, 수변 공원 등 주변 환경도 나쁘지 않아 보였습니다. 학군이 좋다고는 할 수 없으나 초품아에 중, 고등학교까지 있습니다. 주공아파트이지만 지하주차장이 엘리베이터 연결이 되어 있는 등 거주 환경도 양호해 보였습니다. 공시가격은 9940만원이었습니다. 

 

1. 공시가격 : 9940만원

 

2. 세대 및 평형

- 해당물건은 복도식 72타입 전용50㎡의 방2개 거실 주방 형태

1673세대 / 2001년식 / 10개동 최고23층 / 평형구성 공급면적 57㎡ / 72㎡ / 85㎡

 

 

3. 현재 매물(네이버 부동산 기준)

해당 물건은 21층으로 가장 앞동이라 시야가 틔여있고 뷰가 좋을 것으로 예상됩니다. 1층 매매가 1.45억으로 최저가이므로 비슷한 내부 상태라면 현재 시세 1.55억은 될 것 같습니다. 매매가에 비해 전세가와 월세 수익률은 낮았습니다.  

-매매 1.45억(1층 전세 안고) / 1.5억(1층) / 1.55억(4층) / 1.55억(9층) / 1.55억(18층) ~1.85억까지  매물 다수.

-전세 1.1억(11층) / 1.2억(7층) / 1.25억(19층) / 1.35억(9층) / 1.5억(14층)

-월세 8천/20(1층)

 

4. 실거래가 

매매는 약간 뜸하지만 전세는 그나마 잘 거래되는 편으로 보입니다. 생각보다 전세가는 낮았습니다. 

 

-실거래 매매 : 1.67억(23층) / 1.59억(24층) / 1.63억(18층) / 1.7억(17층) 1.55억~1.7억 사이

-실거래 전세 : 1.1억(1층) / 1.38억(17층) / 1.27억(20층) / 1.3억(11층) 1.2억(16층) 1.1억~1.3억 사이 

-실거래 월세 : 1000/50(4층) / 1000/40(16층) / 3000/40(7층)

 

5. 등기부분석

- 우선 소유자 나이가 굉장히 많은 편이네요. 명도 난이도가 힘들 가능성도 가지고 있어야 하겠습니다. 채무자 가 남편으로 보이는 사망말소자와 성씨가 같은 것으로 보아 아들이 아닐까? 짐작해봅니다. 

 

-2007년 주택공사로부터 소유권이전 황○○(37년생) 4595만원 

-2019년 채무자 송○○에게 1.04억 오케이저축은행 근저당권설정

-2022년 오케이저축은행으로부터 경매개시결정 
-현재 채권액 합계는 1.04억

-2002년에 송○○, 황○○이 / 최초 전입 송○○은 사망말소

 

현장 둘러보기

 

목련마을이라는 이름답게 주변에 목련나무가 많았습니다. 마침 목련이 만개했더군요. 입찰가를 산정해보고 입찰 여부를 최종 결정해야겠습니다. 이상 임장보고서를 마치겠습니다.