[책리뷰] 3000만원으로 시작하는 아파트 투자 프로젝트 – 김수영

출처 : 예스24

절대로 전세살지 말고 지금이라도 영끌해서 집을 사라.
집값 하락을 기다리지 마라.
실거주용 내 집 마련보다 투자용 부동산을 먼저 사라.

이 책의 1장 부동산 투자의 기본편에 나와 있는 소제목이다. 2021년 7월에 나온 책이니 그토록 불장에 나온 책이라 작가의 심정도 이해는 간다. 하지만 만약 이 책을 읽고 실제 그렇게 실천했던 사람이 있다면, 지금 현재로서는 돌이키고 싶지 않은 선택이 되었을 것이다. 책이 나오고 불과 6개월만에 전국의 부동산 시장을 처참하게 무너지기 시작했다. 옳고 그름을 떠나서 결과적으로 가까운 미래를 내다보지 못한 부동산 고수로서의 통찰력은 부족하다 할 수 있지만, 그렇다고 이 책이 내게 전혀 도움이 되지 않는 것은 아니었다. 초보 투자자들이 주로 하는 실수를 언급하는 부분이 하나같이 내가 하는 것들이어서 놀라기도 했다. 내가 지금 하는 공부에 대해 되돌아보고 피드백을 하는 계기가 될 수 있었다. 직설적이고 자극적인 면도 있지만 마치 옆에서 투자 스승이 초보자에게 구체적인 투자 방법, 손품 방법, 임장 방법을 알려주고 중간중간 마인드셋하는 것까지 챙기며 키워주는 느낌이 들어 친근감이 있다.

 

지극히 당연한 바를 이상하게도 많은 이들이 투자의 영역으로 들어오면 쉽게 놓친다. 내부 마감재가 어떻고, 커뮤니티 시설이 어떻고 하는 것들은 모두 부차적인 것이다. 잊지 말자. 첫째도, 둘째도 직주근접이다. 그게 바로 입지의 시작이다.

자연환경이 절대 1순위는 아니다. 앞서 언급한 일자리, 교통, 학군, 인프라가 더 중요하며 다시 한번 말하지만, 직주근접은 독보적인 1순위다.

투자 목적으로 어느 지역에 가보려고 하는데 지역에 관한 정보가 하나도 없다면 무엇부터 해야 할까? 무조건 대장 아파트부터 찾아가면 된다. 초보 소액 투자자들이 흔하게 저지르는 실수 중 가장 큰 실수가 바로 갭이 작고 투자금이 적게 드는 물건부터 찾아간다는 것이다. 투자금이 소액이다 보니 판단이 그런 방향으로 흘러가는 것인데 생각의 폭을 넓혀야 한다.
대장 아파트를 찾기는 너무 쉽다, 그 지역에서 제일 비싼 아파트가 대장 아파트다. ‘아실’이라는 앱을 활용하라. 아실에서는 지역마다 비싼 아파트 순위를 제공한다.

다양한 평형대를 갖춰야 한다. 굳이 멀리 이사갈 필요 없이 같은 아파트 안에서 평형만 높이고 싶다는 욕구를 불러일으키는 아파트가 좋은 아파트 단지다.

가끔 초보자 중에 의욕만 앞서 다짜고짜 현장으로 향하는 이들이 있는데, 사전에 해당 지역 공부를 하지 않은 상태로 임장을 나가봐야 전혀 의미가 없다. 1급지, 2급지, 3급에 대한 이해, 랜드마크(대장) 파악, 신도심과 구도심의 구분, 지역 내 서열 등 사전에 모든 분석을 마쳐야 한다.

지방은 수도권과 달리 도시 자체가 작아서 직장까지 거리가 멀지 않고 교통은 대부분 자가용을 이용하기 때문에 학군과 인프라가 훨씬 더 중요하다.
‘호갱노노’ 앱으로 학원가를 찾는 데 이용하라.
관공서의 위치를 파악하는 습관을 들이자. 관공서가 있다고 해서 무조건 제일 좋은 곳은 아닐 수 있지만, 최악은 아닐 확률이 높다. 법원 인근은 교육열이 뜨거워 선호도가 높은 편이다.
지방은 자가용 이용이 많지만, 기차역과 버스터미널이 있는 동네가 나쁠 이유는 없다.

춘천의 대표적인 인기 주거지는 퇴계동.
청주는 흥덕구가 압도적인 1위다.
충주는 호암힐데스하임, 충주호암두진하트리움, 우미린에듀시티까지 호암동 3대장을 기억해둬야 한다. 그 밖에 충주센트럴푸르지오도 핫한 아파트이며, 교현주공이나 용산주공 등 재건축 예정 단지들도 주목해볼 만하다.

상승장이 시작될 때 갭이 적다는 이유로 2~3급지 구축 아파트에 함부로 들어가서는 안 된다. 구축 아파트는 앞으로 여전히 떨어질 가능성이 크기 때문이다. 가격 하락을 감안하고 낙찰을 받았으나 낙찰가보다 더 떨어지기도 한다. 항상 1급지 대장부터 공략해야 한다.

나 또한 초보 투자자 시절에는 큰 공부 없이 그저 남들이 기피하는 지역, 최대한 인기 없는 지역의 부동산을 경매로 싸게 낙찰받아서 이후 과정을 처리하는 정도의 일을 했다. 하지만 돌아보면 그건 진정한 부동산 투자가 아니었다. 부동산 투자를 하고 있다고 생각했지만 실제로는 부동산 노가다에 가까웠다. 철저한 시장 흐름 파악, 꼼꼼한 지역 분석 없는 무조건적인 낙찰은 부동산에 대한 정확한 가치 평가를 생략한 행위였다.
낙찰받았을 때는 실투자금이 적게 들어서 또는 레버리지를 철저하게 활용해 돈이 오히려 조금 남아서 잘 결정했다고 생각했던 것들이 지나고 보니 가격 상승도 거의 없는 애물단지 같은 경우도 있었다. 반대로 좀 더 싸게 낙찰받지 못했다고 아쉬워했던 물건이 시간이 지나서는 크게 빛을 본 케이스도 많았다.

모든 아파트를 전수조사하라. 그리 많지 않다. 임대아파트를 제외하고 지은 지 20년 넘은 낡은 구축 아파트들은 제외하면 된다.

실제로 청주의 2017년 공급이 줄어들자 진입한 투자자들이 있었는데 이후 3년 동안 아주 큰 고생을 했다. 공급이 한 해 잠깐 줄었다고 부동산 가격이 오르는 게 아니다. 몇 년간의 누적적 흐름이 중요하다. 그러니 섣불리 선진입하지 마라.

평소에 부동산 시장에 끊임없이 관심을 가지고, 분위기가 안 좋을 때부터 해당 지역을 나들이 겸 다녀오는 것이 좋다.

‘이제 청주 공급 물량이 해소되었네? 더 이상 떨어지기는 힘들겠군. 대장 아파트가 어디지? 5,000만 원이면 가능하잖아? 원금 손실 가능성은 없겠네. 그런 한번 배팅해보자!’

 

현재 투자 공부를 하고 있으면서 방향성을 제시해준 것이 좋았다. 현재 매달 지역분석을 하고 있는데, 지역분석을 하고 나서 '이 지역은 앞으로 나쁘지 않을 것 같다. 적어도 많이 하락하지는 않을 것 같다' 는 생각이 드는 지역이 있다. 이런 지역을 발견하면, 그 지역의 미분양(단지까지 파악) 추세를 확인하고, 공급 물량을 해당 시도 청에 들어가서 정확히 파악한다. 그리고 대장 아파트를 찾고 이후 가용 자금에 따라 매수 가능한 아파트를 파악한다. 혹시 경매 물건도 있는지 확인한다. 이후 임장을 간다.

 

어설픈 구축 아파트에는 함부로 투자하면 안 된다. 지금은 여러 규제들로 인해 무작정 개수를 늘리는 투자를 권할 수 없는 시대다. 한번 더 강조하지만, 가격만 보고 저렴하다고 아파트를 사면 절대 안 된다. 지금까지 알게 된 것을 토대로 철저히 옥석을 가리는 작업을 먼저 하고 투자를 결정해야 한다.

가능 자금을 전부 활용했을 때 더 상급지에 있는 상위 아파트를 살 수 있으면 그렇게 하는 편이 좋다. 하지만 여력이 안 된다면 아래 급지의 아파트에 투자해야 한다. ‘나중에 월급 더 모아서 오자’ 같은 생각은 금물이다. 평범한 월급쟁이라면 부동산 가격이 더 빠르게 오르기 때문이다.

전국적인 시세 흐름을 꿰고 있는 외지 투자자들은 해당 지역 분양권이 전국 다른 지역과 비교했을 때 상대적으로 얼마나 저렴한지 기가 막히게 체크한다. 그래서 항상 스타트를 끊는 초기 투자자들은 외지에서 온 사람들이다. 물론 특정 시기에 외지인들이 몰리면서 가격이 오르는 면도 없지는 않으나 외지 투자자들은 바보가 아니다. 전국적으로 봤을 때 다른 곳보다 저평가인 지역이라고 생각하기에 오는 것이지 아무 이유 없이 와서 사는 게 아니다.

발 빠른 소수의 고수 투자자 → 그들을 따라오는 외지 투자자 → 눈치 빠른 현지 투자자 → 현지 실수요자

부동산 투자라는 것은 무조건 제일 좋은 곳의 제일 비싼 아파트를 사는 게 아니다. 해당 시점에 내가 가진 가용 자금으로 하락 리스크를 피하면서 최고의 수익을 낼 수 있는 투자처를 찾는 게임이다.

실제 투자하고자 할 때는 남아있는 미분양 물량의 실체를 아파트 단지 위치까지 정확히 파악하는 것이 맞다. 1급지에 있는 아파트마저 미분양이라면 해당 지역 시장 분위기는 처참하다고 봐야겠지만, 입지가 좋지 않은 외곽 지역 아파트가 미분양이라면 그건 상품성 문제이기 때문이다.
미분양 물량 그래프는 무엇보다 추이를 살펴보는 것이 중요하다. 미분양 물량이 많았는데 지속적으로 감소하고 있다면 해당 지역 시장 분위기는 바닥을 찍고 상승으로 돌아선 것이다.

평소에 전국의 다양한 지역들을 꿰뚫고 있어야 한다. 상승장이 시작되고 나서 해당 지역 공부를 한다는 건 요즘처럼 부동산 시장 흐름이 빠른 시절에는 늦어도 한참 늦은 일이다.
따라서 임장은 항상 초보 투자자인 내가 느끼기에 ‘그 지역은 조금 이르지 않나?’ 싶을 때 가는 것이 좋다.

 

처한 상황이나 자신의 조건에 따라 유연하게 행동하라는 의미일 테지만, 상반되는 의견을 보여주기도 한다. 절대 어설픈 구축 아파트를 사는 것은 조심해야 하고, 초보 투자자가 하는 실수라고 하면서, 1급지를 살 여력이 안 되면 그 다음 급지를 사라고 말하기도 한다. 절대 섣불리 선진입하지 말 것을 당부하면서 조금 이르다고 생각할 때 가는 것이 좋다고 말하기도 한다. 책이 나오고 1년 반이 지난 시점에서 읽음으로써 그 당시 아파트의 시세도 알아보고 분위기를 느끼고 나의 판단을 어떻게 가져가야 하는지 되돌아보는 계기가 되었다. 

3000만 원으로 시작하는 아파트 투자 프로젝트 : 네이버 도서