남들이 살 때 팔고, 남들이 팔 때 사야 한다!

 

안녕하세요! 담꾸입니다.

 『부동산 공매의 원칙』의 저자 송사무장은 일본 갑부의 투자 원칙을 소개합니다. 

 

첫째, 남들이 살 때 팔고 남들이 팔 때 사야 한다.

둘째, 가난한 사람과는 사귀지 않는다.

셋째, 근검절약

넷째, 평생 공부하고 모르는 일은 끝까지 연구한다는 원칙

다섯째, 인내심

 

필자는 지금까지 가지고 있던 투자 신념을 확신했기에 금융위기에 역으로 공격적인 투자를 했고 오히려 상승장일 때보다 더 좋은 결과를 이끌어냈다. 경기회복 시점을 가늠하려면 일단 어디가 바닥인지 알아야 하는데 이는 아무도 알 수 없다. 부동산은 경기 흐름에 민감하다. 그런데 지금까지 투자하며 얻은 가장 큰 깨달음은 꼭 경제에 대한 정확한 전망을 예견해야만 안정적이고 꾸준한 수익을 올리는 것은 아니라는 것이다. 투자에서 가장 중요한 것은 상승장이든 하락장이든 얼마나 안정적으로 리스크를 관리할 수 있느냐이다.

불확실한 시점임에도 필자가 자신 있게 부동산을 매입할 수 있었던 가장 큰 이유는 일반매매가 아닌 경·공매를 이용한 투자였기 때문이다. 경·공매의 장점을 최대한 살려 더 떨어질 것을 고려하여 급매물보다 대폭 할인된 가격으로 매입했기에 남들이 갖지 못한 충분한 안전 마진을 확보할 수 있었다.

최적의 매도 타이밍을 잡기는 매우 어렵다. 필자는 다른 시각으로 매도에 관하여 쿨한 결정을 한다. 현재 보유하고 있는 부동산 가격의 최고점을 기준으로 매도시점을 정하는 것이 아니라 새로 매입할 부동산에서 얻을 수 있는 수익을 감안하여 매도타이밍을 정하는 것이다.

필자는 매입 전 예상했던 수익의 80~90% 수준이면 장고 없이 매도를 결정한다. 하지만 대부분 사람은 추가로 얻을 수 있을지도 모르는 10~20%의 수익이 아까워 고민한다. 그렇다고 매도가격을 10~20% 낮게 판다는 것이 아니라 오를지, 보합일지, 내릴지 알 수 없는 물건에 미련을 갖지 않는 것이다. 이렇게 과감한 결정을 할 수 있는 것은 기존부동산을 현금화하여 다시 시세보다 60~70% 낮은 수준으로 다른 부동산을 매입한다면 더 확실한 수익을 보장받을 수 있기 때문이다. 즉, 더 나은 수익을 위해 현재 불확실한 추가 수익을 포기한다는 것이다.

 

필자의 말대로 바닥은 아무도 알 수 없습니다. 중요한 것은 나를 알고 시장을 아는 것입니다.

나를 아는 것은 '내가 리스크를 관리할 수 있느냐?' 를 아는 것.

시장을 아는 것은 지금 이 물건이 싼지 비싼지를 판단하는 능력. 

필자는 현재가 부동산 하락의 바닥인지는 확신할 수 없지만 자신이 감당가능한 범위 내에서 리스크를 관리하며 투자를 했습니다. 경공매를 통해 충분한 안전 마진을 확보했고 이를 통해 상승장에서보다도 더 많은 수익을 낼 수 있었습니다. 

 

투자의 본질은 싸게 사서 비싸게 파는 것이라는 말이 다시금 떠오릅니다. 경공매를 하다보면 누구나 탐낼만 한 좋은 물건은 경쟁률이 높다. 당연히 낙찰가도 높아질 수 밖에 없습니다. 남들이 별 관심을 갖지 않는 물건일지라도 싸게 사서 조금 더 비싸게만 팔면 됩니다. 이것이 투자의 본질입니다. 장기 보유도, 입지 좋은 곳을 사는 것도, 금리 등 세계 시장 상황도 결국에는 본질이 아니며, 내가 통제할 수 없는 것은 그대로 두면서 내가 통제할 수 있는 범위 내에서 싸게 사서 비싸게 팔면 그것이 성공적인 투자라는 생각이 드는 요즘입니다.(다만 시장 상황이 좋지 않다면 더 보수적으로 접근하고, 입지가 좋은 곳은 장기 보유하면서 유연한 사고를 가져야 함은 물론입니다.)

 

과연 지금은 투자의 적기일까요? 지역에 따라 다른 흐름을 보여주는 지금은 위기일까요? 위험한 기회일까요?