[부동산 정책 요약] 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제(2022.6.21.)

임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제(2022.6.21.) 

 

1. 시장 여건

- 과거 : 지난 2년간 저금리 유동성 증가, 과도한 수요 규제 및 수급 미스매치로 큰 폭의 시장 불안을 경험했습니다.

- 현재 : 최근 금리인상, 주택가격 고점인식확산으로 상승폭이 둔화되고 거래량이 위축 되고 있습니다. 현재 매매, 전세 모두 매수자, 임차인 우위 시장이 지속되고 있습니다. 단, 전세대출 금리 상승으로 월세 비중이 높아지고 있습니다.

- 전망 : 글로벌 경기둔화, 금리인상 가속화 등으로 가격 안정 요인이 있으나, 갱신요구권 소지되는 8월이 도래하면 전세시장 불안, 국지적 수급 미스매치 등의 리스크도 존재합니다.

 

2. 임대차 시장 안정 방안

① 임차인 부담 경감

[상생임대인 제도 개선]

17.8.3 이후 조정지역 소재 9억 이하 주택 취득 시 2년 실거주해야 양도세를 비과세합니다. 만약 이 주택을 임대할 시 2년 이상 임대한 주택에 대해 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내 인상 계약 체결한 임대인에게 2년 거주요건 중 1년을 인정해주고 있었습니다.

→ 2년 이상 임대한 주택에 대해 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내 인상 계약 체결하면 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건을 면제해줍니다. 임대 시점 1세대 1주택자 + 9억원 이하 주택 요건도 폐지한다. 임대개시 시점에 다주택자지만 향후 1주택자로 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택을 적용합니다. 동시에 장기보유특별공제를 위한 2년 거주요건도 면제한다. 즉, 직접 거주하지 않아도 상생임대인 제도 조건으로 임대를 주면 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다. 이 지원제도는 24.12.31까지 적용하며, 21.12.20 이후 임대하는 분부터 적용됩니다.

 

[갱신 만료 임차인 전세대출 지원 강화]

정부는 서민 임차인에 버팀목 전세대출을 통해 저리 융자(1~2%대)를 지원 중입니다.

대상 : 만 19~34세 + 연소득 5천만 이하 무주택자 + 부부합산 순자산 3.25억 원 이하자

향후 1년간(22.8,1~23.7월까지) 갱신계약이 만료되는 임차인을 대상으로 보증금 및 대출 한도를 확대합니다.

[일반 임차인 지원 – 월세 및 임차보증금 원리금 상환액 지원 확대]

- 월세 세액공제 확대 : 현재 총급여 7천만 원 이하 무주택 세대주가 부담하는 월세액에 대해 연 750만 원 한도로 최대 12%를 세액공제하고 있습니다. 이 공제율을 최대 15%로 상향합니다. 22년 월세액부터 적용됩니다.

전세금·월세보증금 대출 원리금 상환액 소득공제 확대 : 현제 전세 및 월세보증금 대출 원리금 상환액에 대해 연 300만원 한도로 40% 소득공제하고 있습니다. 이 공제한도를 연 400만원으로 확대합니다.

 

② 임대주택 공급 확대

[임대주택 건설 지원 – 민간 건설 임대 및 공공임대 관련 세제지원 강화]

민간 건설임대 법인사업자 법인세 추가 과세 배제 요건 완화 : 현재 주택가액 6억 원 이하인 주택을 10년 이상 임대 후 양도하는 경우 법인세 추가 과세(+20%)를 배제하고 있습니다. 이 주택가액 요건을 9억 원 이하로 완화합니다.

민간 건설임대 개인사업자 양도세 장기보유특별공제 특례 연장 : 현재 10년 이상 임대한 건설임대주택을 22.12.31일까지 등록 시 양도세 장특공 70%을 적용하고 있습니다. 이 적용기간을 24.12.31일까지 2년 연장합니다.

민간 건설임대 법인 개인사업자 종부세 합산 배제 혜택 확대 : 민간건설임대주택의 경우 21.2.17일 이후 임대 등록 분부터 종부세 합산 배제 요건을 공시가격 6억 원 → 9억 원 이하로 완화해 왔습니다. 이 제도를 21.2.17일 이전 임대 등록한 민간건설임대주택에 대해서도 적용합니다.

공공매입임대 건설 목적 토지 양도자 양도세·법인세 특례 연장 : 현재 공공매입임대 건설사업자에게 22.12.31일까지 토지를 양도하는 개인은 양도세 감면(10%), 법인은 법인세 추가 과세(+20%)를 배제해 왔습니다. 이 적용기한을 24.12.31일까지 2년 연장합니다.

 

[단기 주택공급 촉진 - 건설 후 미분양 주택 세부담 경감 및 매입약정 등 활성화]

- 건축허가 미분양주택 종부세 부담 완화 : 현재 미분양주택에 대해 5년간 종부세 합산을 배제하고 있습니다. 이때 건축허가 대상(30세대 미만 등)의 경우 1년 이상 거주한 주택은 합산배제 대상에서 제외되었는데 거주 여부를 불문하고 세제 혜택을 부여합니다.

공공분야 신축 매입약정 활성화 : 민간에서 건축예정·건축 중인 주택을 LH 등 공공이 사전 매입 약정하여 분양 리스크를 완화하는 ‘신축 매입 약정’을 시행중입니다. 제도 활성화를 위해 신축 매입 약정한 주택에 대해서 용적률을 1.2배 추가 허용합니다.

 

[임대매물 유통물량 확대 – 실거주 의무 등 개선 통한 매물 유통 확대 유도]

- 규제지역 주담대 처분·전입 의무 완화 : 현재 규제지역 내 주택구입 목적 주담대를 받을 경우 6개월 내 기존주택을 처분(기존 1주택자 대상)하고 전입 의무를 부과해왔습니다. 이 처분기한을 6개월 → 2년으로 완화하고, 신규 주택 전입 기한을 폐지합니다.

- 분양가상한제 거주 의무 요건 완화 : 현재 분양가상한제 적용주택의 수분양자는 시세 대비 분양가에 따라 해당 주택의 최초 입주가능일로부터 최대 5년간 실거주가 필요합니다.

이 거주 의무를 최초 입주가능일 즉시가 아닌, 해당 주택의 양도·상속·증여 이전까지 기간을 개선합니다.

- 청년·신혼부부 매입임대주택 전세형 공급 : 현재 청년·신혼부부 대상 매입임대주택은 ‘보증부 월세’ 형태로 공금 중이다. 이를 입주자가 원할 경우 임대료의 최대 80%를 보증금으로 납무하여 월 임대료를 최소화할 수 있도록 ‘전세형’ 으로 공급한다.

- 최고 전세대출 기준 비고가주택 보유자에 대한 전세대출 보증 연장 허용 : 현재 1주택자라도 시가 9억 원 초과 보유자는 전세대출보증 이용이 제한된다. 전세대출을 받고 시세가 상승하여 시가가 9억 원이 초과하면 대출 연장이 불가했다. 이를 시세 상승으로 9억원을 초과해도 퇴거시까지 전세대출보증 연장을 허용한다.

- 생활안정자금 목적 주담대 한도 단계적 완화 : 현재 생활안정자금 목적 주담대 대출 한도는 연 1억원으로 제한중이다. 이를 22년 중에 2억 원으로 완화하고 시장 상황을 보아가며 추가 완화를 검토한다.

 

3. 3분기 추진 부동산 정상화 과제

① 세제 정상화

기발표 주요 정상화 과제(5.30 민생대책, 6.16 새정부 경제정책방향) <양도세> ① 일시적 2주택 비과세 요건 완화(1→2년) + 세대원 전입요건 삭제 ② 다주택 해소한 1세대 1주택 비과세 보유 거주기간 재기산 폐지 ③ 다주택자 양도세 중과(+20~30%) 배제 <취득세> ① 일시적 2주택 취득세 중과 배제 인정기한 확대(1년→2년) <종부세> ① 공정시장가액비율 100→60%로 하향 조정 + 22년 한시로 1세대 1주택자 특별공제 3억원 도입 ② 고령·장기보유 종부세 납부 유예 등 보완 <재산세> ① 1세대 1주택자 공정시장가약비율 60→45%로 하향 조정

 

[종부세 개편]

22년 공시가격 상승(공동주택 17.2%) 등에 따라 종부세 부담 급증이 예상된다. 종부세 부담 완화를 위해 공정시장가액비율 인하(100→60%), 22년 한시 1세대 1주택자 특별공제(3억 원) 도입, 고령·장기보유자의 종부세 납부 유예제도를 도입한다.

일시적 2주택, 상속주택, 지방저가주택 대상으로 1세대 1주택자 판정 시에 주택 수 제외 요건을 구체화한다.(과세표준에는 합산 과세)

[취득세 부담 경감]

현재 연소득 7천만 원 이하(부부합산)인 자가 수도권 4억, 비수도권 3억 이하 주택 생애최초 구입 시 주택 가격에 따라 취득세 감면 중(50~100%)이다. 이를 생애최초주택 구입시 연소득· 주택가격 제한 없이 누구나 200만 원 한도 내에서 취득세를 면제한다.

 

[공시가격 제도 계편]

현재 집값 상승과 함께 현실화 계획 이행으로 공시가격이 높게 상승하면서 국민 보유 부담이 증가되었다. 기존 현실화율, 목표달성기간의 적절성을 재검토하고, 탄력적 조정장치 신설을 검토한다.

 

① 금융 정상화

기발표 주요 정상화 과제(5.30 민생대책, 6.16 새정부 경제정책방향) <LTV> 생애최초구입 LTV를 지역, 가격, 소득에 상관없이 80%로 완화하고 대출 한도 6억 원으로 확대 <DSR> ① 신용대출 연소득 범위 내 제한 폐지 ② 보금자리론(정책모기지)에 청년 신혼부부 대상 50년 만기 모기지 도입

 

[체증식 상환 활성 화 등 상환 부담 완화]

현재 보금자리론(정책모기지)의 체증식 상환방식은 만 39세 이하 청년층이 10~30년 만기 이용시에만 선택 가능하다. 이를 청년·신혼부부 대상 40년 만기 보금자리론에도 도입하여 초기 상환 부담을 완화한다.

*만 39세 이하 청년 또는 혼인 7년 이내 신혼부부 대상

 

[주택연금 활성화]

현재 1주택 보유 저소득층(기초연금수급자) 대상으로 운영되는 우대형 주택 연금은 시가 1.5억원 미만 주택에 대해 적용 중이다. 우대형 주택연금 주택가액 요건을 1.5억→2억 원으로 완화한다.

 

[공급 확대 및 규제 완화]

기발표 주요 정상화 과제(6.16 새정부 경제정책방향) <분양가상한제 제도 개편 방안 마련> <250만 호 이상 주택공급 로드맵 마련>

 

[연도별 지역별 250만 호 이상 공급 로드맵 마련]

정부출범 100일 내 마련하겠다. 7~8월 발표 예정

 

[생애주기별 맞춤형 주거지원 패기지 마련]

기존 저소득층 주거비 절감에 집중된 정책을 청년 및 중산층 성장을 위한 주거 지원 패키지 마련하겠다.

 

[분양가상한제 합리화]

현 분양가상한제가 주택공급 저해 요인으로 작용하니 합리적으로 개선하겠다.

 

[HUG 고분양가 관리제도 개선]

현재 심사기준과 심사 방식이 불투명하니 투명성을 제고하겠다.

 

[규제지역 재검토]

6월 말까지 주거정책심의위원회를 거쳐 일부 지역 해제 여부를 검토하고 개정 고시 이후 즉시 적용하겠다.

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<총평>

이번 정책 발표에서 가장 주목을 받은 것은 상생임대인 제도(임대료 5% 이내 인상)이다. 문재인 정권 시 발표했던 거의 사문화되었던 정책에 파격적인 인센티브를 부여하겠다는 의미인데, 해당 조건을 만족해야 한다. 21년 12월 20일 이후 임대분부터 적용되고 24.12.31까지 적용된다. 상생임대인 제도에 대해서는 조금 더 자세히 알아봐야겠다.

내가 생각해본 적용 가능한 예를 보면,

① 서울·수도권에 고가 주택을 갭으로 투자하고 본인은 지방에 세를 사는 경우, 서울 주택에 거주하지 않아도 비과세 적용을 받을 수 있다.

② 서울·수도권에 고가 주택을 갭으로 투자하고 본인은 지방에 한 채 보유하고 있다면 지방의 집을 먼저 처분(일시적 2주택 비과세 및 과세)하고 서울·수도권의 고가 주택을 거주하지 않고 비과세 적용 받을 수 있다

③ 만약 다주택자라면 모든 주택을 처분하고 마지막에 시세 차익이 큰 고가 주택을 비과세 적용받을 수 있다.

 

그 외 정책들이 임대인, 1세대 1주택자 및 일시적 2주택자, 종부세 대상자 인센티브 관련 정책이 대부분인데 현재 1세대 1주택자도 아니고, 일시적 2주택자도 아니며, 종부세 대상도 아니어서 직접적으로 해당되는 정책은 없어보인다.

현재 공공매입임대 건설사업자에게 22.12.31일까지 토지를 양도하는 개인은 양도세를 감면(10%) 해주는 정책이 있었다는 점. 대출 관련 정책에서 신용대출의 범위가 확대된 점, 생활안정자금 주택담보대출 한도가 완화된 점(1억 원→2억 원) 등이 관련이 있을 수 있겠다. 6월 말에 발표 예정된 ‘규제지역 해제 관련 정책’을 기다려본다.