점유개정의 의미와 장·단점

출처 : 네이버 부동산

점유개정이란?

집주인이 집을 팔고 그곳에 계속 임차(전·월세)하여 거주하는 경우이다. 매도인이 목적물을 매수인에게 팔고 그것을 계속 임차하는 경우를 나타내는 민법상 용어다. 현장에서는 주전매매, 주인세안고 매매 등으로 달리 부르기도 한다.

 

점유개정의 장점

① (매수자 입장) 매매와 전세 계약이 동시에 이루어져 새로 세입자를 구하는 번거로움이 없다.

② (매수자 입장) 전세금액에 대한 협의에 따라 적은 투자금으로 매매할 수 있다.

⑤ (매수자 입장) 집수리할 비용이 줄어든다.

③ (매도, 매수자 입장) 공인중개사 수수료가 절약된다. (매매수수료만 내면 됨)

④ (매도자 입장) 새로 이사하여야 하는 불편함이 없다.

 

 

점유개정의 단점

일반적으로 매도자는 집값이 하락하거나 보합하리라 생각하고 집을 판다. 투자자는 집값이 상승할 것을 예상하고 집을 산다. 즉, 한 가지 물건을 두고 다르게 접근하는 동상이몽의 상황이다.

집값이 하락하면 매수자 처지에서 손해를 봤다는 생각이 들어 향후 매도자가 전세금을 돌려받고 나가야 할 때, 비협조적으로 나올 수 있다. 집값이 올랐을 경우, 매도자 처지에서 손해를 봤다는 생각에 향후 비협조적으로 나올 수 있다. 집을 팔아야 할 때 집을 잘 보여주지 않는다거나, 최악의 상황에는 전화도 받지 않는 일도 있다고 한다. 그래서 시세차익을 기대하는 주거용 전세 투자라면 차라리 임차인은 내보내고 새로 전세를 맞추는 것이 미래를 위해 더 편한 거래일 수 있다.

 

 

점유개정 매매 시 주의점

점유개정으로 집주인 바뀌면 전세 세입자로 점유하는 권리가 변한 것이기 때문에 매도자는 추가로 확정일자를 새로 받아야 한다. 확정일자는 하루가 지나야 대항력을 갖기 때문에 이 점을 악용하는 경우가 없도록 임대차 계약서에 소유권 이전 당일 또는 이튿날까지 모든 선순위 권리를 설정하지 않는다는 특약을 넣는 것이 좋다.

매수자로서는 매수 전 등기부등본을 떼어보고 매도인의 집에 융자가 많은 경우 융자를 모두 처분할 수 있는지를 판단해야 한다. 전세자금 대출이 못 나오는 상황이거나 부족한 상황이라면 법적 분쟁이 생길 수 있다.