점유개정이란?
집주인이 집을 팔고 그곳에 계속 임차(전·월세)하여 거주하는 경우이다. 매도인이 목적물을 매수인에게 팔고 그것을 계속 임차하는 경우를 나타내는 민법상 용어다. 현장에서는 주전매매, 주인세안고 매매 등으로 달리 부르기도 한다.
점유개정의 장점
① (매수자 입장) 매매와 전세 계약이 동시에 이루어져 새로 세입자를 구하는 번거로움이 없다.
② (매수자 입장) 전세금액에 대한 협의에 따라 적은 투자금으로 매매할 수 있다.
⑤ (매수자 입장) 집수리할 비용이 줄어든다.
③ (매도, 매수자 입장) 공인중개사 수수료가 절약된다. (매매수수료만 내면 됨)
④ (매도자 입장) 새로 이사하여야 하는 불편함이 없다.
점유개정의 단점
일반적으로 매도자는 집값이 하락하거나 보합하리라 생각하고 집을 판다. 투자자는 집값이 상승할 것을 예상하고 집을 산다. 즉, 한 가지 물건을 두고 다르게 접근하는 동상이몽의 상황이다.
집값이 하락하면 매수자 처지에서 손해를 봤다는 생각이 들어 향후 매도자가 전세금을 돌려받고 나가야 할 때, 비협조적으로 나올 수 있다. 집값이 올랐을 경우, 매도자 처지에서 손해를 봤다는 생각에 향후 비협조적으로 나올 수 있다. 집을 팔아야 할 때 집을 잘 보여주지 않는다거나, 최악의 상황에는 전화도 받지 않는 일도 있다고 한다. 그래서 시세차익을 기대하는 주거용 전세 투자라면 차라리 임차인은 내보내고 새로 전세를 맞추는 것이 미래를 위해 더 편한 거래일 수 있다.
점유개정 매매 시 주의점
점유개정으로 집주인 바뀌면 전세 세입자로 점유하는 권리가 변한 것이기 때문에 매도자는 추가로 확정일자를 새로 받아야 한다. 확정일자는 하루가 지나야 대항력을 갖기 때문에 이 점을 악용하는 경우가 없도록 임대차 계약서에 소유권 이전 당일 또는 이튿날까지 모든 선순위 권리를 설정하지 않는다는 특약을 넣는 것이 좋다.
매수자로서는 매수 전 등기부등본을 떼어보고 매도인의 집에 융자가 많은 경우 융자를 모두 처분할 수 있는지를 판단해야 한다. 전세자금 대출이 못 나오는 상황이거나 부족한 상황이라면 법적 분쟁이 생길 수 있다.
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