[책리뷰] 부동산 상승신호 하락신호 - 신현강

 

부동산 상승 신호 하락 신호

 

저자 신현강(부룡)

네이버카페 ‘부와 지식의 배움터(부지런)’ 대표이자 20년 경력의 실력파 실전 투자자, 부동산 칼럼니스트. 삼성생명, 삼성캐피탈, 현대캐피탈, DB손해보험 등 유수의 금융업계 근무 경험에 본인의 오랜 투자 노하우를 접목하여 부동산 시장을 움직이는 요소와 흐름을 체계적으로 분석한다. 깊은 통찰력과 알기 쉬운 설명으로 7만 명이 넘는 블로그 및 유튜브 구독자를 보유한 부동산 인플루언서이기도 하다. 저서로는 『부동산 투자 이렇게 쉬웠어?』가 있다. (인터넷 교보문고 제공)

 

 

오늘 새벽에 1년 동안 읽었던 책의 목록을 정리하는 시간을 가졌다. 책을 꾸준히 읽기 시작하면서 늘 연말에는 읽었던 책정리를 하고 싶다는 생각을 했다. 엑셀로 정리하면 좋을 것 같았다. 포털사이트에 검색을 해보니 나와 같은 생각을 한 사람들이 꽤 많았다. 다른 이들을 위해 자신의 '독서목록 엑셀 서식'을 공유하기도 했다. 몇가지를 참고하여 나도 나만의 '독서 목록 엑셀파일'을 만들었다. 아직 완벽하게 완성하지는 못했지만 제목, 쪽수, 키워드, 완독한 월 등을 적어두었다. 12월의 절반이 채 지나지 않은 시점에, 72권의 책을 읽었다. 내년부터는 100권의 책 읽기를 목표로 한다.

 

출처 : 예스24

 

부동산 상승신호, 하락신호를 보게 된 계기를 쓰려고 했는데 딴 이야기로 새버렸다. 늘 이런 식이다. 2~3주에 한번 토요일에 온가족이 도서관에 가서 책을 빌려본지 1년이 되어 간다. 도서관에 가면 신간도서 소개란도 한번 훑어본다. 최신책 제목만 훑어봐도 요즘 트렌드를 알 수 있다. 유행하는 바이러스마다 감염되어 일주일씩 고생하는 유행 선도주자인 아들과 달리, 나는 유행에 별 관심이 없는 사람이다. 그럼에도 신간도서에 있는 재테크 관련 서적은 읽어보려고 한다. 요즘 경제 상황이나 부동산 시장에 대해서 책을 낸 전문가들의 생각이 궁금하기 때문이다. 이 책도 그렇게 내 눈에 띄어 집어들었다. 최근 부동산 시장이 뜨거웠다. 연일 뉴스에는 벼락거지, 영끌족, 패닉바잉 같은 자극적인 키워드로 사람들의 관심을 유도한다. 문재인 정부의 가장 큰 실패로 부동산 정책이 회자되곤 한다. 이 부분은 문재인 대통령도 ‘국민과의 대화’에서 인정한 부분이다. 유례를 볼 수 없는 규제책을 썼음에도 불구하고 서울과 수도권의 아파트가 너무 급등한 나머지 사람들의 허탈감은 이루 말할 수 없었다.

 

 

부동산 시장의 현재 사이클

저자는 부동산 시장의 방향과 추세에 영향을 미치는 핵심요소 다섯가지(공급, 전세가격, 투자수요, 실수요, 정부정책)를 기준으로 부동산 시장의 사이클을 7단계로 나눈다.

◌ 침체기→회복준비기→회복기→상승기→확산기(1차순환장)→급등기(2차순환장)→쇠퇴기→침체기

 

침체기는 매매는 사라지고 전세가는 조금씩 오르는 시기다. 수익형 부동산과 경매 투자가 활성화되는 시기다.

회복준비기는 전세가가 급등하고 친부동산 정책이 등장한다. 갭투자, 청약 및 분양권 투자가 활발해지는 시기다.

회복기는 주택공급이 늘어나고 투자수요가 급증한다. A급 선호 현상과 재건축 투자가 활성화된다.

상승기는 급등하다가 일부 조정을 맞는다. 똘똘한 한 채와 실수요자들의 대거 유입이 이루어진다.

확산기(1차 순환장) 공급이 줄고 실수요자가 늘어난다. A급 투자 지역과 풍선효과를 활용한다.

급등기(2차 순환장) 실수요가 외곽지역까지 번진다. 풍선효과의 확산세를 노린 투자와 전세갭투자가 활성화된다.

쇠퇴기는 수요는 조금씩 줄어들고 공급은 늘어난다. 투자에 보수적 접근이 필요한 시기다.

 

저자는 이 책을 쓰고 있는 2021년 3월은 확산기로 확실하게 접어든 시기로, 이제는 수요가 외곽으로 퍼지는 급등기 과정에 진입하고 중이라고 판단했다. 그리고 현명한 투자자라면 현재의 상황을 고려하여 투자를 꾸준히 진행하며 상황을 지켜보는 것이 좋다고 말한다.

 

 

정부의 정책에 따라가라.

상승장과 하락장에 따라 전략이 달라야 한다. 침체기에는 부양책이 나올 가능성이 높으므로 가용자금 안에서 가장 입지가 좋은 지역의 신축아파트를 매입하는 것이 좋다. 향후 시장이 좋아지면 가장 먼저 빠르게 상승한다. 또한 침체기에는 다주택자에 대한 규제도 풀어질 것이므로 여러 채를 매입해두면 수익 창출에 효과적일 수 있다. 반대로 상승장에는 정부 규제가 강해질 것이므로, 다주택자가 되기보다는 똘똘한 한 채로 전환해서 대응하는 것이 유리하다. 기존에 보유했던 여러 채의 주택을 처분하여 똘똘한 한 채로 뭉치는 것도 방법일 것이다. 『3시간 공부해서 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법』의 구만수 저자와 비슷한 견해이다. 정부의 정책을 역행하려 하지 말고 정책의 흐름대로 투자를 하는 것이 좋다. 침체기로 정부가 부양책을 제시하면 투자를 추진하고, 정부가 규제를 가하면 투자에 보수적으로 접근한다는 것이다.

 

 

‘일시적 1가구 2주택’ 제도의 효율적 이용

상급지 갈아타기의 필수전략은 ‘일시적 1가구 2주택’ 제도를 이용하는 것이다. 일시적 1가구 2주택은 양도세를 절세할 수 있는 방법이다. 이의 효율성을 극대화하는 것이 '기존주택 +입주권' 전략이다. 다음의 경우 양도세가 비과세된다. 1주택자가 새로 조합원 입주권을 취득한 후 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우, 취득한 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주한 경우, 그 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우이다. 아파트 건설 기간 약 2년에 입주 후 2년이라는 기간이 더해져 보유 가능 기간을 꽤 오래 확보할 수 있다. 두 채를 보유하는 기간이 길어짐으로써 양쪽에서 양도차익을 얻을 수 있으면서도, 양도세 비과세 혜택도 받을 수 있는 것이다. 단, 투기과열지구의 경우 조합원 지위 양도 금지 규정이 있으니 주의한다. 투기과열지구라도 금지 예외규정을 잘 이용하면 양도가 가능하니 잘 알아보고 투자한다.