[임장후기] 서울 임장기(1) - 잠실 엘.리.트. & 헬리오시티

서울 임장기(1)

안녕하세요. 담꾸입니다.
지난 주말 개인적인 일정으로 서울을 갈 일이 생겼습니다. 기왕 가는 김에 하루 일찍 올라가서 서울 임장을 해야겠다고 마음먹었습니다.
 
사실 저는 수도권은 물론 서울조차 잘 알지 못합니다. 노량진에서 학원에 다니느라 고시원에서 몇 개월 살았던 것과 관광 방문한 것이 거의 전부인데요. 그래서 아는 곳이라고는 노량진역, 터미널, 용산역, 홍대, 한강, 경복궁, 63빌딩, 롯데월드 말고는 거의 없습니다.
 
부동산을 공부해왔고 앞으로 꾸준히 공부할 입장에서 우리나라의 대장을 보러 가야겠다고 생각했습니다. 오늘은 광주 촌놈의 서울 임장기를 일기 형식으로 기록해보겠습니다.
서울 임장준비 : 
https://ungsteadyon.tistory.com/1329

 

 

자전거를 접어 지하철을 타고 송정역에 도착하고 용산행 KTX 기차를 탔습니다. 가는 도중 기차에서는 경매 물건을 정리했네요.
이 접이식 자전거는 당근에서 3만 원짜리를 5천 원 더 에누리해서 장만했는데 휴대가 편리해서 임장 때마다 참 유용하게 사용하고 있습니다. 이번 첫 서울 임장 때도 참 잘 이용하게 될 것으로 보입니다.

 
 
 
기차를 한참 타고 가다 창밖을 보는데 기찻길 옆으로 잘 지어진 아파트들이 보여서 지도를 검색해보았습니다. 천안아산역 근처 신도시로 보입니다. 시티프라디움 아파트를 마지막으로 지나갔는데요. 다음에 천안 아산도 방문해야겠다고 생각했습니다.

 
 
약 2시간 정도 기차를 타고 드디어 용산역에 도착했습니다. 도착하자마자 역내를 가득 채운 사람들을 보니 역시 서울은 사람 구경하기 좋은 곳이라는 생각이 듭니다. 역내 물품 보관함도 살짝 보았습니다. 내일 오전에 물품을 보관할까 말까 고민 중이기 때문이죠. 약 7시간 보관에 6~7천원 보관비를 낼 바에 용산역 옆 아이파크몰 주차장에 자전거를 두면 되겠다 싶었습니다.

 
용산역 뒤쪽으로 나와 자전거를 타고 이동하기 시작했습니다. 노보텔호텔, 드래곤시티 등 높은 빌딩들이 눈을 사로잡습니다. 

 
 
 아래 보이는 건물은 용산 래미안 더 센트럴입니다.
쌍둥이 빌딩처럼 우뚝 솟아있습니다. 주상복합 건물로 아래는 상가와 오피스텔이 있고 위에는 아파트가 있습니다. 53평부터 시작하는 대형평형 아파트인데 가장 작은 53평 시세가 35억정도 하네요. 

 
용산역 앞으로 나오니 아이파크몰과 처음에 찜질방을 검색했을 때 나와서 머물려고 했던 드래곤힐 스파리조트가 보입니다. 현재는 공사 중인지 영업을 하지 않고 있다고 합니다.

 

자전거를 타고 한강대교를 건너 360번 버스를 타고 강남을 횡단하여 잠실로 이동하려고 합니다.

가는 길에 이것저것 구경을 했습니다. 정비창전면제1구역 재개발 조합 사무실, 트럼프월드라는 건물도 보입니다. 현대 한강이라는 한강 조망이 나오는 아파트도 보입니다.
한강대교를 건넜습니다. 역시 서울 교통량은 무시무시합니다. 중간에 한강도 구경하고 63빌딩도 보입니다. 노들섬도 지났습니다.

 
 
한강대교를 건너 길을 건너고 동작실버센터입구에서 버스를 탔습니다. 자전거를 잘 접어서 2~3분 기다리니 360번 버스가 옵니다.
주말이라 길이 막혀서인지 생각보다 시간이 오래 걸립니다. 지하철을 타면 바깥 풍경을 볼 수가 없어서 억지로 버스를 탔습니다. 가는 길이 강남의 번화가를 꿰뚫는 코스라서 건물 구경 정말 많이 했네요. 올 때는 지하철을 이용했습니다.

흑석동 한강현대 아파트입니다. 얼마나 할까요?
최근 30평 기준 14억(2층) 전세 6억에 거래됐네요. 누군가 갭 8억짜리 투자를 한 모양입니다.

 
서초구 반포동 쪽에 오니 재건축 공사중인 래미안원펜타스 아파트가 보입니다. 그리고 저 멀리 아크로리버파크가 보이네요. 내일 새벽에 임장할 계획입니다. 반포 센트럴자이도 있습니다.

 
 
 
여기 위에 공사 중인 아파트는 반포래미안 원베일리입니다. 광주에서 볼 수 없는 래미안을 실컷 구경하네요.

 
신축아파트 사이에 구축 아파트도 보입니다. 신반포4차입니다. 저 아파트도 가격이 비싸겠죠?
재건축아파트로 최근 28억에 거래되었네요.

 
 
이 일대는 전부 재건축 신축아파트가 많습니다. 그 중 브라운스톤, 동아아파트는 구축입니다. 브라운스톤은 최근 거래는 없는데 최고가 22억이상 찍었고 전세는 9억 대 동아는 최근 23억 거래되고 전세는 8억 대입니다. 

 
 
 
약 40~50분정도 버스를 타고 드디어 잠실운동장을 지나 잠실에 도착했습니다. 새벽 6시 반에 집에서 출발해서 잠실에 도착하니 12시가 되었습니다. 중간에 이것저것 검색을 많이 하다 보니 벌써 핸드폰 배터리가 20%밖에 남아있지 않았습니다. 우선 점심을 먹으면서 충전을 하기로 했습니다. 버거킹, 김가네 등을 가려다가 딱 좋은 '전주설렁탕' 집으로 들어갔습니다.

혼자 임장을 할 때 되도록 아래와 같은 식당을 고릅니다.
식탁 근처에 핸드폰 충전할 수 있는 콘센트가 있을 것.
자리가 넉넉하여 식사하며 눈치 보지 않고 천천히 임장 기록을 작성할 수 있을 것.
와이파이가 있을 것.
맛은 그럭저럭 나쁘지 않았고, 커피 믹스도 한잔 먹을 수 있어 200% 만족했습니다.
 
 

잠실 엘.리.트(엘스, 리센츠, 트리지움)

버스에서 내리니 바로 잠실 엘스 아파트가 보입니다. 가장 먼저 둘러본 잠실 엘리트 삼총사 중 하나입니다. 아래는 제가 그린 임장 지도입니다. 아날로그식이긴 하지만 이렇게 혼자 지도를 그리고 나서 임장을 하면 대략 지역의 위치가 머리 속에 그려져서 좋더군요. 중간중간 시세를 확인하기도 하구요.  

 

 

잠실 엘스의 문주입니다. 엘스는 'L'이 3개여서 엘스(LLL's)였는데 Living Loving Leading의 L을 딴 것이었네요. '살아있는, 사랑스러운, 선두의' 뭐 이런 좋은 뜻을 의미하지 않을까 싶네요.

잠실 엘스의 동별 배치도입니다. 5,600여 세대의 대단지답네요. 왼쪽 위에 중학교 가운데에는 초등학교와 고등학교 그리고 공원이 있습니다. 일반적으로 1000세대만 넘어도 비교적 대단지 아파트라고 여겨지는데 5600세대면 그 대단지가 5~6개 모여있는 셈입니다. 가구당 3인 가족씩만 거주한다고 계산해도 아파트 세대 전체 인구만 16,000명이 넘습니다. 이런 단지가 3개가 모여있는 엘.리.트는 단순 계산해도 5만 명 이상 사람들이 산다는 결론입니다. 웬만한 지방 소도시급 인구입니다.

 
단지는 거의 지상 공원화를 이루고 있습니다. 워낙 단지가 크다 보니 자전거로 이동을 하는 사람들이 많이 보였습니다.

 
 

중학교와 세대 출입구의 모습입니다. 2008년에 지어진 아파트이니 거의 15년이 되어갑니다. 하지만 나쁘지 않아 보이네요. 초등학교와 고등학교를 단지 중앙에 품고 있는 말 그대로 초품아, 고품아 아파트인데 아무래도 교직원의 이동을 위해 차량 도로는 있습니다. 그래도 워낙 한정된 외부인만 출입이 가능할 테니 차량 이동량은 적을 것으로 보입니다.

 
 
 
초등학교, 고등학교 앞에 있는 뽕나무 근린공원입니다. 지상 공원화가 아닌, 말 그대로 단지 내에 공원입니다. 커뮤니티시설은 찾지 못한 건지 보이지 않았습니다. 어린이집과 생활지원센터 경로당 공부방만 확인하고 나왔습니다.

 

 

 
 
 
 
 
다음으로 간 곳은 잠실 리센츠입니다. 문주 옆에 이니셜이 벗겨진 것이 아무래도 세월의 흔적이 느껴집니다. 

 

 
 
 
 리센츠의 단지 내부입니다. 리센츠는 아이들이 물놀이를 할 수 있게 물 시설을 잘 가동해놓았더군요. 아이들도 더운 날씨를 물총놀이를 하며 즐기고 있었습니다.

 

 
 
 
리센츠 안에 있는 중학교, 초등학교, 고등학교, 유치원의 모습입니다. 리센츠 단지 내에는 심지어 교육청(강동송파교육지원청)까지 있습니다.

 
 
 
리센츠 단지 내에 있는 경매물건을 둘러보았습니다. 전용84물건입니다. 감정가는 24.5억이고 최저가는 19.6억입니다. 임차인이 거주하는데 보증금은 8.5억이니 충분히 배당을 받을 것으로 보여 명도가 쉬울 것 같습니다. 단지 앞에 지하 주차장 입구가 있어서 아주 로얄동호수는 아닌 것 같습니다. 7월 10에 매각인데 얼마에 매각될지 확인해봐야겠습니다. 현재 네이버매물 최저가는 21.7억입니다. 20억 정도에는 충분히 낙찰되지 않을까 싶습니다.

 
 
경매 물건을 보다가 내려간 리센츠의 지하주차장입니다. 그런데 생각보다 “우와 다들 차 좋다” 하는 느낌은 들지 않았습니다. 물론 처음 보는 스포츠카에 벤츠 등 외제차들도 많았으나 생각보다 국산차들도 많았습니다. 강남에서는 렉서스가 국민 소나타라고 들었는데 약간은 과장되어 있을까요? 주택 가격은 높지만 차는 적당히 검소하게 타고 다니시는 분들도 많은 것 같습니다.

 
 
 
그 다음 잠실주공5단지를 둘러보았습니다. 재건축 예정단지라서 그런지 단지를 관리하지 않은 모습입니다. 복도식 아파트입니다. 신통기획 반대파에 서명하면 재건축이 늦어지니 서명하지 말라는 플랑이 걸려있네요. 어떤 사업이든 반대 세력은 있고 쉬운 건 없는 것 같습니다.
협소한 주차공간으로 차들이 빼곡한데 단지 앞에 넓은 잔디마당이 있는 것은 의외입니다.

 
 
 
 
마지막 엘.리.트.의 트리지움입니다. 이때부터는 더운 날씨에 지쳐서 단지를 많이 돌아다니지는 않았습니다. 트리지움도 단지 내에 초등학교와 중학교가 있습니다. 유치원 건물은 있는데 운영을 하지 않고 있는 것 같습니다. 유치원을 운영해달라는 플랑이 걸려있네요. 트리지움 정문을 나오니 잠실새마을 전통시장이 있습니다. 이쪽으로는 상가와 빌라촌이 밀집된 곳이었습니다.

 

 
 
 

빌라 경매 물건 임장

 이제는 빌라 경매 물건을 보러갔습니다. 전용55 물건으로 감정가는 3.6억 최저가는 2.88억입니다. 다른 빌라에 비해 관리도 미흡하고 건물 자체도 오래되어 보입니다. 주차공간도 없다시피하구요. 내부가 들여다보이는데 공실입니다. 이거 낙찰받으면 명도 어려움도 없고 수리해서 임차맞추기에는 나쁘지 않다라는 생각이 들었습니다. 위치도 아래 다른 빌라에 비해 더 좋아보였기 때문입니다.

 
 
 
다음으로 본 경매물건은 전용28입니다. 8평짜리지만 신축건물입니다. 엘리베이터도 있어 5층이 오히려 장점이 될 수 있겠습니다. 감정가 4.28억에 최저 3.42억인데 대항력 임차인 4.2억 전세로 살고 있습니다. 8평짜리에 4.2억 전세라니;; 이 물건은 매수인이 인수하게 되므로 아마 계속 유찰이 되지 않을까 싶습니다.
1층에 피자가게 상가도 있었고 주차장도 있었습니다. 문이 열려 있어 안에 올라갔다 내려와봤네요.

 
 
 
 
 
 
 
마지막 빌라 물건은 전용 98로 꽤 넓은 구조입니다. 채무자가 거주하는 것으로 보이고 불법건축물이 있는지 확인해야할 것 같습니다. 현관 출입이 통제되어 있어 문이 열려있는 옆에 나동으로 들어가서 내부 복도를 구조를 보았습니다. 계단을 이용해서 옥상도 둘러보았습니다.

헬리오시티

 빌라 매각 물건도 다 둘러보았으니 이제 헬리오시티로 향했습니다. 가는 길에 야구로 유명한 배명고등학교도 보였네요. 헬리오시티는 9500세대의 대단지 아파트입니다. 2018년에 지어진 아파트답게 커뮤니티시설이 잘 갖추어진 장점이 있습니다. 지하에 블루존, 레드존, 에듀존 등 다양한 존으로 나누어 탁구장, 체육관, 수영장, 짐, 골프연습장 등 운동시설이 갖추어져 있습니다. 작은 식물원도 있고 게스트하우스도 있으며 클럽하우스라는 입주민 카페 공간도 있었습니다. 조용히 구석에 앉아 입주민인 양 앉아서 공짜 물을 마시고 와이파이를 사용하며 임장기를 작성했습니다. 덕분에 휴대폰 충전도 하고 잘 쉬다 갈 수 있었습니다.

 

헬리오시티의 외부 조경도 나쁘지는 않았습니다. 대단지 아파트라 지상 공원화에 단지가 엄청 넓다는 점이 장점입니다. 너무 기대를 했을까요? 생각보다 특별하다고 느껴지지는 않았습니다. 

 
 
헬리오시티에 나와있는 경매 물건입니다.
전용84로 임차인은 없고 채무자 소유입니다. 7월 17일에 매각되는 물건입니다. 감정가는 23.1억 최저가는 14.78억입니다. 현재 네이버 최저가는 17.8억입니다. 16억 정도에는 실거주자가 낙찰을 시도하지 않을까 싶습니다. 15억대로 낙찰받고 전세 최저가 8억에 임차 맞추면 7억 투자로 서울 강남 입성 가능? 잠시 계산기를 두드리며 상상을 해봅니다.
 
경매 물건을 보기 위해 현관을 뚫고(?) 들어갔습니다. 관리비가 많이 밀려있고 현관에 보호구가 씌어 있는 것이 사람이 살지 않는 공실인 것 같다는 생각이 듭니다. 오히려 입주조차 하지 않았을 수도 있지 않을까 생각해봅니다. 2018년에 입주했으니 5년을 비워두진 않았을 것 같긴 한데요. 지난번 1회 유찰 때는 18억 수준이라 시세보다 비쌌지만, 이번에는 누군가 낙찰받지 않을까 싶습니다. 공실이라면 더 높게 낙찰가가 나올 수도 있겠네요.

 
 
이제 헬리오시티를 나와서 자전거를 타고 개포동과 대치동쪽으로 향했습니다. 멀리 헬리오시티와 롯데타워의 모습이 보입니다. 다음 일정은 서울 임장기(2)로 적어보겠습니다.