[책리뷰] 50에 시작해도 늦지 않는 부동산 투자 - 태재숙

출처 : 예스24

첫 부분에서는 자기소개와 함께 늦게라도 부동산 투자를 해야 하는 이유에 대해 설명한다. 주위 사례 누구는 어떻게 부동산 투자로 돈을 벌었고, 누구는 돈을 벌지 못했는지 비교도 한다. 한순간의 선택으로 자산의 격차가 크게 벌어졌다며. 금융 상품보다 부동산을 통해 큰 수익을 낸 것, 재정비 사업을 통해 수익을 낸 것 등을 안내하는데 구체적으로 어떻게 공부했는지 방법이 친절하게 나와 있지는 않다.

부동산 공부해라. 나도 했다. 너도 할 수 있다. 늦지 않았음을 계속 반복했다.

현재 수요보다 미래 수요가 많아질 대표적인 곳은 서울, 수도권에서 경기 과천, 성남, 하남, 광명이다. 그리고 세종시와 화성, 성남이 있다. 이들 3곳은 일자리가 많다.

성남은 수정구, 중원구의 재정비사업과 GTX, 테크노벨리, 1기 신도시인 분당구의 리모델링 등으로 호재가 많다. 인천의 경우 연수구, 남동구는 자체 수요가 있는 지역이다. 부평구, 서구는 자체 수요도 있지만, 서울 수요까지 수용이 가능한 지역이다.

 

꽃을 오래 보고 싶으면 활짝 핀 꽃을 사면 안된다.

세 번째 파트의 한 챕터 제목이다. 이 책을 읽고 가장 기억에 남는 문구이다. 이미 재정비 사업을 통한 신축아파트는 활짝 피고 이제 지기 시작하는 꽃이지만, 아직 재정비 사업을 진행 중인 물건은 피지 않은 꽃이다. 꽃을 오랫동안 보고 좋은 결과를 갖기 위해서는 신축아파트가 아니라 재정비 사업을 진행중인 물건을 사야 한다. 단순한 논리를 적절한 비유로 표현했다.

 

사이클의 흐름은 지역마다 다르다. 내가 관심 둔 지역 매매 상승분이 적어도 2년 이상 이어진 것인지 아닌지를 기준으로 삼으면 상당 부분 리스크를 방어할 수 있다. 단지별 접근 또한 필요하다. 예를 들어 대단지(1000세대)매물 개수가 20개에서 10개로 빠르게 줄어든다면 매수에 적극적으로 나서야 한다.

비교 대상 아파트 세 단지가 있다면 같은 가격대 중 오르지 않는 단지 아파트를 투자 대상으로 삼으면 된다. 예를 들어 어떤 아파트는 오르는데, 해당 아파트는 몇 년 전부터 오름폭이 멈춰 있다면, 그 아파트가 투자할 대상이다.

지방으로 갈수록 공급의 영향을 많이 받고 강남으로 갈수록 금융의 영향을 많이 받는 것이 일반적인 시장 모습이다.

앞으로 모든 부는 한강을 중심으로 모일 수밖에 없다. 예를 들면 가양동 일대, 염창동, 합정동, 망원1동, 당산동6가, 양평동 일대, 본동, 암사동 일대, 자양 1~4동 등 1억 원으로 서울에서 갭투자가 가능한 빌라를 추천한다. 특히 망원동과 당산 6가를 유심히 보자. 현금 1억을 가지고 있다면, 경기도 인천의 빌라나 서울 빌라를 매수하길 추천한다. 경매가 아닌 일반 부동산 투자로 가장 수익률이 높은 것이 재정비사업이다.
서울역 주변의 중구 중림동과 회현동은 개발이 안 된 2종 일반주거지역이다. 고도 제한으로 투자가치가 제한적이었으나 상향될 경우 투자가치는 아주 높아진다.
용산구에서는 한남뉴타운과 서계동, 후암동, 원효로 쪽이다. 강남 빌라는 내방역, 일원동 주변 빌라 투자를 추천한다.
강남의 다세대 빌라 신축과 봉천동에 30년 이상 된 빌라촌이 있다면 어느 것이 더 투자가치가 높을까? 봉천동이다. 입지적인 면에서는 강남이 월등하지만, 물건이 가진 특성에 따라 신분을 세탁할 수 있는 상태라면 입지가 조금 떨어지더라도 이편이 훨씬 투자 가치가 높다.

 

 

 

미분양과 전세가는 서로 뒤집은 그래프 형세를 보인다.

내가 가진 집을 매도하고 갈아타기를 하려 한다면 쌓였던 미분양이 급격히 소진되어 전세가가 급등하는 시기가 최선이다. 상승한 전세가가 매매가를 받쳐서 올려주었을 때 비싼 값에 매도해야 좋은 선택이다. 내가 거주하는 지역에서 미분양이 쌓인 적이 없다면 더욱이 매물이 부족한 지역이니 전세가를 유심히 추적하다가 전세가 오르면서 갭이 좁혀지는 찰나의 시기에 매물을 비싼 값에 매도하는 전략을 생각할 수 있을 것이다. 만족스러운 가격에 매도했다면, 반대로 미분양이 쌓이다가 살짝 해소되는 떄, 전세가가 소폭 상승하는데 아직 매매가가 상승하기 직전에 매수를 노려볼 수 있다.

재개발은 많지 않은 돈으로 이익을 낼 수 있을뿐더러 재개발 진행 단계에 따라 이익이 실현되는 시기가 생각보다 빨리 찾아오는 경우도 흔한다. 관심 지역에 재개발 물건이 있는지, 투자금이 얼마가 드는지, 또한 어떤 단계의 부동산인지 현장 방문을 해서 알아보자. 그렇다고 바로 계약을 하라는 소리는 아니다. 점검하는 과정을 필요하다. 중개사무소에서 하는 말만 듣고 실행하면 되돌릴 수 없다.

재개발은 조합원의 감정가액에서 기반 시설을 조성하기 때문에 인정받은 가격이 재건축보다 낮다.
*도정법 개정 후 최초 조합설립인가 조합은 분양신청 전까지 2년 이상 거주 미충족시에 현금청산 대상

재건축과 재개발 투자는 모두 전매금지 요건이 있다. 재건축은 조합설립 인가 이후, 재개발은 관리처분 인가 이후로 전매금지 대상이다. 현재 서울의 재개발 지역을 보면 대부분이 전매가 가능한 상황이다. 재개발 조합원 전매금지는 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가 신청한 조합에게 적용된다. 현재 관리처분이 난 대부분의 재개발 지역들이 그 이전에 사업 시행인가를 신청했기 때문에 전매할 수 있다.

전매가 가능한 예외 구정이 있다. 1세대 1주택자가 10년 보유, 5년 거주 요건을 충족하면 전매할 수 있다. 또한 재건축의 경우 조합설립인가 일부터 3년 이상 사업 시행인가 신청이 없거나 사업 시행인가 일부터 3년 이내 착공하지 않으면 전매할 수 있다. 착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발, 재건축 역시 전매가 가능한다. 단 3년 이상 보유한 조합원만 전매할 수 있으므로 보유 기간을 충족하지 못한다면 위 기준에 부합해도 전매금지 대상이다.

미추1구역, 미추8구역, 주안10구역, 산곡구역, 십정5구역, 안양시비산초교 주변 재개발, 천호동 재개발 등은 발품을 팔아볼 필요가 있다. 투자 가치가 높은 것은 재건축>신축>구축 순이다.
가장 접근이 쉬운 투자 방향은 금융과 주식보다는 부동산 투자고, 그중에서 전문성이 필요한 토지 투자보다는 건물 투자이며, 건물 투자 중에서는 아파트, 아파트 투자에서는 재건축, 재개발 대상 부동산에 투자하는 것이 초보자도 실패하지 않는 부동산 투자 방법이다.

부동산 시장은 개별성이 높아 물건마다, 지역마다흐름이 다르다.뉴스나 매체에 휘둘리면 안된다. 같은 지역임에도 가격이 차이날 수 있자. 이를 공부를 통해서 알아낼 수 있다. 과거 데이터를 찾아보기만 해도 인사이트를 키울 수 있다. 부동산은 현장에서 해답을 찾길 바란다.

 

여러가지 유망지역을 안내하기도 하고, 흐름에 따라 부동산을 언제 매수해야 하는지 등도 안내한다. 초보자가 읽기에는 재미가 없을 수도 있겠다. 

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