1년 안에 월세 100만 원 만들기! (행크 TV 백달라)

출처 : 유튜브 행크TV

1년 안에 월세 100만 원 만들기!

안녕하세요. 담꾸입니다.

'경제적 자유', '파이어족' 많은 사람이 갈망하는 단어가 된 지 이미 오래입니다. 저 역시 경제적 자유를 위해 공부를 하다가 책을 통해 송사무장님을 알게 되었습니다. 최근에 행크재테크 경매 기초 강의를 들으면서 첫 낙찰의 기쁨도 얻었습니다^-^(아직 명도 중입니다.)

 

이번에 유튜브 행크TV에서 ‘1년 안에 월세 100만 원 만들기’를 하기에 저도 함께 도전해볼까 합니다. 아무것도 모르는 부린이를 대상으로 세세한 과정을 보여주기 때문에 그대로 잘 따라 실천하면 될 것 같습니다.

 

마침 작년부터 투자를 시작하면서 투자금만 들어가고 아직 수익 실현이 없다 보니 현금 흐름을 만들고 싶다는 생각이 간절해졌습니다. 투자를 시작하면서 세금, 복비, 인테리어비 등등 돈만 들어가게 되자 아내가 의구심을 갖기도 했고요. 더군다나 지금과 같은 하락기에는 현금흐름을 만드는 것이 ‘투자 체력’을 키우는 최선의 방법이라고 생각됩니다.

 

목표 : 1년 안에 월세 100만 원 만들기!

그래서 올해 목표는 ‘1년 안에 월세 100만 원 만들기’로 정했습니다. 이렇게 월세 100만 원을 만들고 나면 200만 원, 300만 원, 그리고 400만 원 만들기는 어렵지 않겠지요!?

 

 

이번 영상을 통해 많은 것을 배울 수 있었습니다. 주요 내용을 정리해보았습니다.

 

창업 대신 부동산

일단은 창업 대신 부동산으로 접근하자고 합니다. 송사무장님이 부동산으로 접근하자고 해서 내심 안도를 했습니다. 저는 창업하기가 까다로운 직장을 가지고 있기 때문입니다.

 

 

첫 번째 타깃은 오피스텔

빌라에 비해 오피스텔은 한번 임대 놓으면 신경 쓸 것이 상대적으로 양호하다고 합니다.

인테리어를 통해 다른 매물에 비해 경쟁력을 확보한 후 임대를 놓고 인테리어의 효과가 떨어질 때쯤 매도를 하자고 합니다.

 

 

투자 전략

경매로 낙찰받는 것하고 일반매매하고는 속도의 차이가 있습니다. 내가 원하는 물건이 경매로 나오기 힘들기 때문이다. 따라서 먼저 어떤 오피스텔을 사야 하는지를 분석하고 이후 경매나 공매가 등장하면 입찰하고 아니면 급매로 매수하는 전략을 사용하자고 합니다.

또한 대출을 최대로 활용하되, 보증금을 높게 해서 투자금을 최대한 줄이는 방법을 쓰기로 합니다.

 

 

좋은 오피스텔을 고르는 방법

초보는 살 때만 생각하고 고수는 팔 때를 염두에 둔다고 하죠. 좋은 오피스텔은 나중에 매도가 잘 팔려야 합니다. 나중에 오피스텔이 잘 팔리려면? 송사무장님은 결국 공실이 없어야 한다고 말합니다. 월세 세팅이 잘 되어 있어야 한다는 거죠. 기본에 충실한 물건이 나중에 매도도 잘 되고 좋은 물건이라는 결론입니다.

 

지역 : 부천 중동

조건① 일단 임대가 잘 나가고 공실이 안 나는 지역

조건② 역세권이면서 관리비가 저렴한 곳.

 

오피스텔의 경우 관리비는 월세 책정에 큰 영향을 줍니다. 월 관리비가 비싸면 월세를 올리기도 힘들기 때문입니다. 주차장도 기왕이면 있으면 좋고, 신축의 좋은 물건보다는 구축 중에서 고쳐서 예쁠 것을 찾는 것이 중요합니다. 고쳐서 예쁠 것의 가장 큰 포인트는? 넓어야 한다. 우선 어느 정도 공간을 확보해야 인테리어의 효과를 볼 수 있기 때문입니다. 최대한 넓거나, 넓게 빠진 매물이 좋습니다.

외관은 여성이 혼자 살아도 괜찮은 정도면 됩니다.

너무 화려하지 않아도 관리가 깨끗한지, 내부 등이 환한지, CCTV가 잘 작동하는지 등만 점검합니다. 결국은 외관보다는 내부 인테리어가 더 중요합니다.

 

 

공실률을 알아보는 법

공실률은 부동산 사장님에게 물어봅니다. 임차인 입장에서도 질문해 보고, 투자자 입장에서도 싸게 나온 매물이 있는지 솔직하게 물어보는 것이 좋습니다. 관리사무소에 문의하는 것도 좋은 방법입니다.

손품 후 후보 리스트를 정해서 마음에 드는 물건은 디테일하게 물어보고 발품까지 가는 정도로 추진합니다.

 

 

시세(기준점)을 파악하라

매매, 전세, 월세까지 시세를 정리하는 것이 손품 미션이자, 당장 할 일입니다.

이때 매매가보다는 임대가격을 더 치밀하게 파악하는 것이 좋습니다.

신축의 임대가격은 얼마인지?

낡은 물건의 임대가격은 얼마인지?

낡은 물건(최저가)을 찾아서 인테리어를 하면 최저가와 최고가의 중간 또는 최고가의 바로 아래로 임대가를 산정할 수 있습니다.

 

좋은 물건은 저렴한 물건입니다. 하지만 역과 가까울수록 가격이 비쌉니다. A급 지역의 A급 매물은 수요도 많고 임대도 잘 됩니다. 따라서 이것은 우리의 매수 대상이 아닌 표본수치라고 판단해야 합니다.

우리가 알아볼 지역은 A급에서 조금 조금 벗어난 지역입니다. 이 지역의 시세 파악을 어느정도 했다면 일단 공실이 얼마나 있는지를 확인합니다. 공실인데 인테리어가 좋다면 위험하다는 의미이고, 인테리어가 별로인 공실 매물이라면 수리 후 다른 물건보다 먼저 나갈 수 있습니다.

 

결국 ‘임대 시세와 공실률’ 이 두 가지만 치밀하게 조사한다면 그 데이터를 바탕으로 좋은 매물을 찾을 수 있는 것입니다.

 

조사를 할 때 일단은 경매나 공매 물건 빼고 일반 매물 조사를 먼저 진행합니다.

여기를 한번 조사해놓으면 경매나 공매 물건이 있으면 주변 시세를 꿰고 있어서 바로 판단이 가능합니다. 반대로 경매 물건만 조사하면 주변에 꼼꼼하게 조사하기 어려운 면이 있습니다.

 

 

당장 내가 할 일

① 내가 사는 지역에서 오피스텔이나 원룸 다가구 등 월세 임대 수요가 가장 많은 곳을 찾는다.

② 그 곳의 월세나 임대 매물 전수조사를 한다.

③ 구옥이지만 인테리어 시 높은 수익률이 나올 수 있는 물건 리스트를 만들어 전화와 발품을 통해 공실률과 매물을 확인한다. 

④ 수익률을 따져 보며 급매를 알아본다. 경매나 공매 물건이 나오는지 꾸준히 모니터링 한다.

⑤ 매수 후 월세 세팅한다.

 

 

자, 2023년 목표는 다 세우셨나요?

아직 특별한 목표가 없다면 ‘1년 안에 월세 100만원 만들기!’ 여러분도 함께 도전해봐요!