타지역 임장시 루틴(과업순서) & TIP

지역 임장 과업 순서(임장 루틴)

처음에는 타지역 임장을 무턱대고 지도만 보고 간다거나 대략 아파트 몇개만 시세를 보고 그곳만 보고 왔다. 시행착오를 거쳐 현재는 도시 전체에 대해서 공부하고 임장을 가는 것이 더 효율적이라는 것을 깨달았다. 주어진 시간 안에서 최대한의 손품 + 발품이 모두 이루어져야 시너지 효과가 난다. 그래야 임장을 다녀와서 그 도시에 대해서 그래도 조금은 알게 된다. 아는 만큼 보인다.

 

아래 내용은 상황에 따라 본인이 편한 순서대로 진행하고, 과업을 모두 할 필요도 없다.

순서 역시 서로 바뀌어도 상관없다. 

 

① 위키백과나 나무위키 등 도시에 대해서 읽어보기

② 유튜브에서 관련 영상을 시청한다. 검색 키워드  '○○시 지역 분석' 또는 '○○시 임장' 등

③ 구글에서 도시기본계획 검색 후 읽기 
④ 호갱노노를 통해 분위지도 학원가, 상권 확인
⑤ 아실(아파트실거래가) 통해 학군 확인 -> 최종 임장 동네 선정

⑥ 지역요소, 단지요소 테이블 작성 분석

    *이 부분은 부동산 강의를 통해 알게된 부분이라 생략해도 상관없다. 그렇다고 중요하지 않는 것은 아니다.
⑦ 네이버 및 한방 매물 정리

    *관심 지역과 단지가 많을수록 많은 시간이 걸릴 수 있다. 시간이 부족하면 부동산에 위임해도 좋다. 

⑧ 해당 지역과 단지에 경매 물건이 있는지 확인
⑨ 거리뷰를 통해 단지 둘러보기(공시지가 확인)

    *복도식인지, 계단식인지 단지 주변이 어떤 모습인지 대략적으로 파악한다.
⑩ 관심가는 매물 전화
⑪ 부동산 미팅 약속

    *다수 물건을 가지고 있는지, 블로그 등을 열심히 운영하는지, 대화해서 말이 편하게 잘 통하는지. 
⑫ 임장

⑬ 귀가 후 PIR / 단지분석 / 임장보고서 작성
⑭ 가격 협상

⑮ 최종 계약금 입금
⑯ 계약

Tip1. 지역임장 시 네이버 물건 어렵게 정리할 필요가 없다

네이버 물건을 정리하는데 시간이 없다면, 해당 지역 부동산에 전화해서 물건을 추천해달라고 하는 것이 좋다. 나의 조건을 제시하고 추천매물을 메시지로 보내달라고 한 후, 해당 물건만 네이버 시세로 비교해본다. 일주일 이상 미리 전화를 해서 매물을 받고 그 단지 주변으로 매물을 분석해보는 것도 좋다. 지금처럼 시장 분위기가 안좋을 때 더 친절하게 답을 받을 수 있다. 

① 지역이 선정되면 해당 지역 부동산에 전화하기

   *네이버 중개사 클릭 후 물건 많은 곳 / 최근까지 블로그 등 운영이 잘 되는 곳

 

- 투자자이며, 해당지역에 관심이 있어서 문의전화 드렸다고 말한다.
- 괜찮은 물건을 가지고 있는지 묻고 분위기 및 설명 듣기
- 나의 조건을 말할 것
예) 공시가 1억 이하, 계단식, 1층 탑층 제외, 투자금 얼마 이하

② 괜찮은 물건을 문자로 보내달라고 요청(사진 있으면 사진 포함)
③ 마음에 드는 물건 보는 것 약속 정하기

 

 

Tip2. 새벽 임장을 활용하라.

먼 곳까지 임장을 갔는데 도시 자체가 너무 크거나 둘러볼 곳이 많다면 그 도시 분위기를 느끼기에 시간이 충분하지 않다. 토요일 오전에 출발하면 부동산 만나 매물보고 주변을 둘러보는 것만으로도 하루가 금방 지나간다. 더구나 어린 아이 등 가족과 함께 움직이다 보면, 내가 보고 싶은 모든 곳을 세심하게 볼 수가 없다.

 

나는 해결책으로 새벽 시간을 활용했다. 새벽 4~5시에 일어나 원하는 지역을 2~3시간 정도 둘러보고 나면 먼 곳까지 임장을 가서 더 효율적으로 시간을 사용할 수 있다.  

체력 안배 및 시간 절약를 위해 자전거를 이용하는 것도 좋다. 길거리는 자전거를 끌고 천천히 둘러보기도 하고, 아파트 단지 내부는 거의 비슷비슷하기 때문에 자전거를 타고 빨리 둘어보는 것도 좋다. 

접이식 자전거가 있으면 편리하겠지만 쓸데없이 지출을 하고 싶지 않아 고민하던 중, 자전거 바퀴를 분해하니 SUV트렁크에 충분히 들어갔다.